“7·24中央政治局会议”专家解读| “房住不炒”7年后 市场从防过热转为防过冷 预计8月是政策窗口期

    据新华社，7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

    7月24日，中共中央政治局会议分析当前经济形势，部署今年下半年的经济工作，在房地产领域也有诸多看点。

    会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

    7月28日上午，《每日经济新闻》主办“直面新挑战、推动新发展，7·24中央政治局会议专家解读——房地产市场会迎来怎样的变化？”专项直播，合硕机构首席分析师郭毅和上海中原地产市场分析师卢文曦作为重磅嘉宾，与我们一起探讨了当下房地产行业面临的新机遇及新变化。

    郭毅提到，行业与之前相比，有三个层面的变化。从市场层面看，房子没以前好卖；从企业层面看，部分房企出现了流动性危机；从消费层面看，居民消费出现了疲软。也正是基于上述背景，才会有了“房地产供求关系发生重大变化”的提法。

    卢文曦则表示，目前整个地产行业处于一个大的新周期的转变。“这个转变不同于2008年时的转变，过往楼市也有很多次调控政策，但以前只要放松，消费马上能起来。与此形成鲜明对比的是，过去一年，不少城市出台了楼市支持政策，但消费端反应其实并不明显，市场对政策的边际效应在递减，楼市的大周期已出现。”

    “房住不炒”7年后，市场从防过热转为防过冷

    此次政治局会议没有像过往一样提及“房住不炒”，在郭毅看来，自2016年首次提出“房住不炒”，市场经过连续7年的实操调整后，已经发生了明显变化，以前是防止市场过热，抑制投机需求；现在则是防止市场过冷，通过政策调控，来纠偏，对与基本面不相符的政策进行调整。

    “一方面，一二线城市的人口红利逐渐消失，二手房挂牌量趋于新高；另一方面，很多三四线城市购房需求趋于疲软。现实需求需要我们因城施策、精准施策，用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。”郭毅提到。

    卢文曦也表达了类似看法，虽然此次会议没提及“房住不炒”四个字，但并非意味着不会对市场进行合理管控。

    “‘房住不炒’的本质是守住底线。从目前的市场来看，还是会有个别楼盘，因为存在价差，会有投机参与。我们时常提到两个词汇，一个投资，一个投机，而现在的监管，是在抑制楼市中的投机行为，投资则是一个相对中性的词汇。”

    卢文曦表示，当下很多买家基本也已形成共识。“目前市场上的投机需求跟前几年相比，已经大大缩减了，这也反映出市场购房者心态的变化，更多购房者是买来自己住，看中的更多还是5-10年内房子的自然增值，而不是短期的投机增值。”

    本轮城中村改造与棚改并非同一量级

    此次政治局会议还特别提到了“城中村改造”和“平急两用”公共基础设施建设，对于上述提法，甚至还有部分网友将其理解成棚改的2.0版本。

    郭毅认为，此次城中村改造跟之前的棚改，还是有很大区别，两者并非一个量级的事。“以前的棚改，主要集中在三四五线城市，且是通过货币补偿安置的方式，这样安置户就有新资金去购买新的商品房，从而带动了前一轮三四五线城市需求的拉升。”

    “而这一次的城中村改造，主要集中于一二线城市。对一线城市来说，其实早已形成了较为成熟的路径，主要是政府入股，对存量房屋进行改造，货币补偿金额相对较低。”郭毅表示，城中村的改造主要还是改善民生，解决城中村居住环境差等问题。以深圳为例，还有不少城中村的房子是通过“统租”方式直接改成保障性住房，这么做也是想通过直接改建的方式增加保障性住房供给，这要比直接建设快很多。

    “所以从这几个维度看，此次城中村改造还是与之前的棚改有很多不一样的地方，产生的资金增量需求相对没那么大，所以对楼市影响也不会太大。”郭毅说。

    卢文曦主要从优化城市空间布局、完善城市功能、改善城市界面等方面谈及对城中村改造的看法。“改善城中村对于城市界面的提升，有很明显的积极作用。”

    “目前大城市，基本都存在一个共性问题，就是核心区域能够用的地都不是太多，而改善城中村主要有两方面的考量，一是民生，二是城市界面。从民生的角度，主要是让居民又更好的居住环境；而从城市界面的角度来看，更关系到一个城市的形象。”卢文曦提示，比如在很多特大城市，开发商拿地时，如果周边是城中村，可能对拿地价格以及开发销售都会有一定影响。

    卢文曦认为，城中村改造并非只单纯的拆除和改造，更可以与产业、历史风貌等因素相结合。“以上海为例，上海的目标是到2032年基本完成城中村改造，这过程中也出现了不少不错的项目，如虹口、静安等区域的项目，通过政企合作、资源地块捆绑等方式做好旧区改造的资金保障。”

    “预计8月是出台政策比较好的时间窗口”

    对于市场较为关心的“适时优化房地产政策”问题，两位嘉宾从不同视角给出了解答。

    郭毅指出，从中央的表态来看，“适时优化房地产政策”的叙述，要结合“供需关系发生重大转变”来看，正是因为供需关系发生了改变，所以才要优化房地产政策，现在的目的是防止过冷，要么就是减供应，要么就是增加需求。

    “从实际情况来看，减供应可能会比较难，一是周期会比较长，二是见效慢；而增需求，相对灵活，也比较容易调整，比如认房认贷，就面临政策调整的可能性。”郭毅说。

    在卢文曦看来，正因当下楼市的市场环境没那么好，所以才导致政策的窗口期已经打开，也导致市场有很多对于政策工具箱使用的猜想。

    “从时间节点来看，如果真有支持性政策出台，比较好的时间节点是今年8月。因为对房企来说，下半年9-10月，是销售的重要节点，也就是‘金九银十’。如果等到10月以后，可能相对来说效果会没那么好。”卢文曦表示，从政策的尺度来看，因为整个市场处于分化，所以对于部分三四线城市，未来支持政策可能会偏向于“能出尽出”，而一线城市可能还是相对保守。

    “如果一线城市一下子放得比较松，有可能从一个极端走向另一个极端。比较谨慎的方式，是分区、分块地进行政策调整。从购房者的角度来说，也不要指望一线城市有大尺度的放松。”