深圳学位房调查：惊人涨幅下的“高杠杆”

    “隔一条马路，房子新旧程度相当，但房价几乎相差一倍，这就是深圳房价的现实。”

    5月初的深圳，天气已经非常炎热。烈日当下，中介黄经理带了好几波客户看房。“我在罗湖水贝这边做了十几年的中介，算是见证了学位房市场的惊人变化。”黄经理打趣说，“这边有两个相似的小区，一个叫洪湖东岸，一个叫洪湖春天，相隔一条马路，东岸的楼龄还新一些，但目前二手房价格在每平方米5万到6万左右，洪湖春天小户型的售价已经超过每平方米11万元，因为是深圳中学初中部的学位房。”

    其实，类似的情况在深圳多处可见，甚至有一些老旧小区房子因为优质学位而成为“千万豪宅”。最近，一些城市出台学位划片的消息再次将关于学位房的讨论推上高潮。那么，到底有哪些力量在助推深圳优质学位房的大涨？

    银行很“宽容”

    除了部分热门片区的房价，深圳优质学位房的价格可谓一路高歌。深圳贝壳研究院公布的2019年深圳二手房成交数据显示，深圳市二手房价涨幅前三的片区分别是南山科技园、福田八卦岭和福田保税区。无独有偶，这些片区的房价上涨都是因为优质学位或者“即将拥有”优质学位。此外，除了南山、福田和罗湖部分传统的优质学位片区，龙华红山、宝安中心区等片区的部分二手房房价也因为优质学位的“加持”，都已经超过每平方米10万元。

    在记者的调查访问中，几乎所有的被访问者都认为，深圳教育资源依旧紧张，优质的基础教育资源就更为紧张，而且均衡程度有待改善。优质学位房是刚需，所以更为保值，也更受投资客的青睐。“虽然不能说读好的学校就能考出好成绩，但小孩读完书或许还能赚到不少钱，能不吸引吗？”黄经理说。

    记者在罗湖田贝片区调查时发现，这里的优质学位房价格涨幅明显。以上世纪80年代愉天小区为例，由于户型面积小，带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位，目前的成交价超过了每平方米13万元。“一套35平方米的房源，最新成交的价格为465万元。去年这个时候，类似面积的房源成交价格在每平方米9万元左右，一年之内的涨幅就接近50%。”黄经理表示，最近一些学位刚被使用过的房子也成为抢手货。如果把时间段拉长，记者在各大中介平台查询到，愉天小区在2012年时的成交价格在每平方米18000元左右。不仅如此，同样带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位的周边房源，多数房源的报价都已经达到每平方米10万元。

    “这还是在罗湖区，要是放到福田百花片区，学位房的价格更高。”福田百花片区称得上是深圳最为著名的学区，尽管片区很多都是楼龄超过20年的房子，但中介网站的信息显示，二手房挂牌均价普遍在10万以上，甚至有挂牌价接近每平方米20万元的房源。

    在罗湖和福田区，相关优质学位房多数以楼龄较长的二手房为主。一家外资银行的个贷经理告诉记者，一般银行和评估公司评估房产时会考虑物业的楼龄，剩余产权年限等因素，例如在1995年之前建成的物业，该行进行评估时会适当降低评估价，意味着置业者需要多给首付或者贷款年限会有所减少。

    记者将一套愉天小区建筑面积为35平方米的房产证复印件交给银行经理进行评估，对方告知该物业的评估价可以做到435万元。当记者告知目前业主叫价要465万元时，对方回复可以尽量调高至465万元，而且可以贷足30年。只要符合条件，同样就可以三成首付。另外一边，记者向一家中小型银行询问一个非优质学位的普通老旧小区房源能否贷款时，对方回复称，太老旧的房子该行不提供贷款。

    由此可见，银行对一些老旧的优质学位房显得很“宽容”，充足的杠杆或许也在一定程度上促使一些置业者勇于“接盘”。因为在他们心中依旧有着这么一个信念：优质学位使用后还能卖出好价钱。

    除了买房上学，过去以超高价经办名校学位房租赁合同，以租房的形式上名校，在地下早已发展成一门“生意”。不过，记者查询深圳各区最新的招生指引，发现一些顶级名校不招录地段内以租房名义上学的地段生。

    漫长的过程？

    最近，北京和广州的学位房改革被迅速引爆。据悉，5月6日起北京适龄儿童将开始采集小学入学信息，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为优质学位房降温。此前，广州天河区则提出公办初中“多校划片”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这些措施出台对于打击学位房炒作、促进教育资源的公平和均衡、促进学位房的规范发展起到了积极作用。对于全国市场来讲，也可以积极参考北京新的政策，在教育资源供应和防范学位房炒作方面积极做出努力，进而促进房地产市场较好发展。

    事实上，深圳早在2015年就在南山、福田、罗湖和盐田小范围内试点“大学区制”以及“共享学区”，试点区域的义务教育阶段学生入学，家长可自愿在学区内为孩子报读2到3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。此外，今年罗湖区还增加了学位房“实际居住”等要求，如果没有实际居住，将取消地段公办学校申请资格。

    在今年年初的深圳“两会”，有政协委员就建议改革原有学位房政策，推行“多校划片”。不过，有家长表示，深圳的“大学区”和“共享学区”，一般都是片区内教学实力相当的学校组成，名校一般都不在其内。

    近日，深圳龙华区发布小一初一入学政策的大学区招生指引。龙华区在民治街道选取了5所学校的小一和4所学校的初一采用大学区方式招生，以“均衡教育资源、距离相对就近、主干道路为主”等原则进行学区划分，但还是以实行单校划片与多校联动的学位调剂机制。以小学为例，在民治街道小一选取民治中学教育集团民顺小学校区、民治中学教育集团北校区、龙华区教科院附属实验学校（世纪春城小区范围）、龙华区实验学校、深圳市高级中学（集团）北校区5所学校。毫无疑问，深圳高级中学北校区是这里面最好的学校。有家长表示，由于生源太多，即使单校划片区内的学生还不一定能顺利进入深高北校区。而且，从“单校划片”到“多校划片”，优质学位并没有增加，如何“分蛋糕”？只能说除了房子，现在还很难找到更好的分配方式。

    为实现教育质量均衡，近年来深圳也推出了许多措施，其中就包括各大名校推进集团化办学。不过，一旦新设分校传言，投资资金就闻风而动，福田八卦岭片区就是典型案例。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，教育均等化是一个漫长的过程，学位房与非学位房价格的差距，体现的是教育均等化的程度，教育越不均等、学位房的价格就越高。广州学位房价格比深圳低，反映广州教育总体比深圳均衡。