棚改政策靴子落地 机构：关注高成长龙头房企

    地产股早盘走强，截至发稿，合肥城建涨逾7%，荣安地产涨近7%，南都物业涨逾4%，世荣兆业、光大嘉宝、华联控股涨逾3%。

    消息面上，住建部12日表示，商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

    住建部表示，今年1月至6月，全国棚户区改造已开工363万套，占今年目标任务的62.5%。下一步，住建部将在加大棚改配套基础设施建设力度的同时，还将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。关于下一步棚改工作，住建部表示将按照新的三年棚改攻坚计划的要求，扎实推进棚改工作。

    值得一提的是，6月前后，中国恒大、碧桂园等个股的最大下跌幅度都在20%左右，以回购、增持为主的护盘行动随之开启。据不完全统计，近期，中国恒大、碧桂园、世茂房地产、龙湖集团、中国金茂等多家上市房企均拿出真金白银回购或增持股份，向市场传递信心。

    东吴证券点评称，此次住建部有关司局负责人表示“商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置”。这表明未来棚改政策也会采用类似因城施策的思路，会根据当地动态库存状况进行政策调整。目前东部、中部大部分城市库存水平都较前几年大幅下降，预计在这些供需结构已经改善的区域，棚改货币化水平会下降；而对于库存水平仍然较高的中西部、东北区域，棚改货币化水平还会保持。

    东北证券指出，在全国范围内商品房库存快速去化的背景下，2018年棚改货币化安置的比例将有所下降，但不会出现断崖式的下滑。区域上，东部货币化安置的比例将大幅降低，货币化安置将主要倾向于中西部库存压力比较大的三四线城市。总的来说，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年将会逐渐边际减弱，但仍将对房地产销售和投资起到一定的支撑作用。

    投资机会方面，东吴证券表示，在宏观经济面对重大不确定性的大环境下，地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平（SW房地产板块市盈率10.7倍），增速与估值不相匹配，A股推荐新城控股、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、中南建设、万科A、绿地控股。

    东北证券表示，优先推荐杠杆可控、高成长的龙头房企：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A和华侨城A；建议关注中西部布局较多，弹性较大，边际受益于本轮货币化安置政策倾向的房企：金科股份和蓝光发展。

    银河证券指出，展望未来，房企收入端增速在逐步放缓，净利增速仍主要依靠利润率回升来支撑，随着2015-2016年涨价背景下销售的项目逐步进入结算期，毛利率有继续提升的可能，但随着土地购置价格的上涨，预计行业利润空间中长期或将面临下行压力，未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外，房地产企业持续分化，一二线房企销售增速和投资力度均高于三线房企；同时随着行业信贷的不断收紧，行业负债率再度上升，未来规模房企将强者恒强，行业集中度仍将不断提升。继续看好地产板块的行情，虽然政策调控仍将持续，但是边际调整的空间较大。推荐保利地产、万科A、招商蛇口、新城控股等龙头公司。