行业韧性显露 地产龙头绝对收益可期

    房地产指数昨日拔得头筹，弱市中凭借0.47个百分点涨幅领跑全部行业板块，外高桥、金地集团、保利地产、万科A等十余只标的股涨幅超过2%，而包括次新股在内，昨日两市红盘报收股票尚不足500只。结合5月地产销售回升以及居民贷款平稳等因素，业内人士认为，当前供给端改善明显，楼市去化加速，龙头地产绝对收益机会已经来临。

    投资销售双双向好

    国家统计局周四公布的中国1-5月房地产市场数据显示，前5月商品房销售面积、金额同比分别增长2.9%和11.9%，单月增速创去年7月以来新高。房地产开发投资额同比累计增速10.2%，整体持续高位运行；新开工面积、土地购置面积增速上行，总体保持快速增长。

    其中，5月份全国商品房销售面积、销售金额环比涨幅在18%左右，同比分别增长8%和21%，增速创2017年7月以来新高，整体商品房均价继续高位运行。

    究其原因，一线和二线城市供应增加，以及三四线城市供需持续上扬等因素叠加，对房地产销售带来提振，助力楼市行情向好。另外诸如武汉、西安、郑州等城市出台人才新政，也对房价稳定、销售企稳带来积极影响。

    随着需求端的改善，投资楼市的热情也开始显露回温端倪。1-5月，房地产开发企业合计资金来源为62003亿元，同比上升5.1%，较1-4月扩大3.1个百分点。对地产企业自身而言，5月销售改善给予房企回款支撑，降准以及债券融资推动自筹资金同环比均上升。房企亦会通过调控拿地速度适应融资环境变化，总体现金流环境温和改善。

    此外，根据央行5月信贷情况，居民贷款方面，5月新增贷款6143亿元，其中短期2220亿元，中长期3923亿元。业内人士表示，一二线城市基本面中长期上行，集中度提升趋势延续，地产股“便宜”特征明显，增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。

    地产龙头维持高景气

    6月初，深圳出台“多主体供应”制度。根据规划文件，2018-2035年深圳共供应170万套住房，商品住房、人才住房、安居房、公租房分别占比40%、20%、20%、20%。与深圳“十三五”规划相比，2018-2020年供应规模基本相当，但商品房住宅占比下降。

    广发证券认为，将土地资源向保障房倾斜有利于缓解供需矛盾，但改善型项目供应仍相对缺乏。此外，地方层面继续因城施策，达州、福州人才落户政策持续落地，而徐州、宜昌出台了限售政策，同时公积金调控同样呈现地区差异化。

    中信证券则强调，2018年二季度以来，房地产调控政策“因城施策”进一步深化，多个城市房地产政策收紧，但也要看到小城市的公积金政策持续放松。目前的房地产调控趋势既不是收紧，也不是放松，整个2018年都会较为中性。

    从微观看，限价政策、三四线城市繁荣以及企业加快销售的经营行为是推动销售高景气的重要原因。由于一二线城市限价政策的严格执行，这些城市的地产销售权取决于供应而不依赖需求，销售确定性强。中信证券更进一步表示，三四线城市因不受调控限制，房地产市场持续繁荣。三四线城市经济发展、城市规划、配套设施等基本面的不断改善是支撑起销售规模增长的核心因素。三四线城市的房地产需求释放还将延续。

    并且，目前主流地产股估值已经跌入价值区间，与2014年底部相差不大，尤其考虑分红后2018年龙头动态PE为6倍左右，2019年在5倍左右，基本接近2014年最低点。且在集中度不可逆的背景下，未来几年龙头企业alpha将强于以往，业绩将推动市值持续增长。

    银河证券认为，近期“红五月”的交易态势带来地产公司高业绩，随着行业内部持续分化，龙头房企将保持融资优势。同时，调控逐渐平稳，看好二季度地产板块的行情，认为加大配置板块的机会已经到来。建议把握三条主线：一是低估值的一二线龙头地产股；二是高成长的优质地产股；三是资源优势强劲的地产股。