沪市保租房REITs经营业绩表现稳健 加快助力构建房地产行业发展新模式

    本报记者 田鹏

    10月23日，记者从业内获悉，近日，沪市保障性租赁住房REITs2024年度中期集体业绩说明会在上证路演中心顺利举行。据悉，国泰君安城投宽庭保租房REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT和华夏基金华润有巢REIT等4只沪市保租房REITs产品各具特色，中期业绩表现良好，获投资者普遍认可。

    事实上，近年来，上交所持续推动沪市保租房REITs扩容，鼓励已上市项目扩募，并已形成明晰的市场化租赁住房退出路径，在盘活存量资产、助力构建房地产行业新发展模式过程中提供了有力支撑。

    经营情况稳步提升

    中期业绩表现良好

    据悉，本次集体业绩说明会上，上述4只保租房REITs项目运营管理机构分别就2024年上半年运营情况、业绩表现和未来规划进行解读与介绍。通过与投资者代表面对面沟通交流，共同探讨租赁住房REITs中期运营表现和行业未来发展趋势，展现了租赁住房REITs市场的稳步扩展与未来潜力。

    具体来看，国泰君安城投宽庭保租房REIT自上市以来，持续保持稳健运营。2024年上半年，项目实现收入约8918万元，可供分配金额约6342万元。此外，今年9月份顺利完成产品首次分红，分红金额为6501万元。从底层资产运营情况来看，截至6月30日，江湾社区和光华社区租赁住房部分期末出租率分别为89.49%和91.84%，上半年租金收缴率合计为99.95%。

    华夏北京保障房REIT2024年上半年实现租赁住房收入3557万元，基金层面税息折旧及摊销前利润2683万元，可供分配金额2683万元。截至6月30日，项目底层资产文龙家园公租房项目和熙悦尚郡公租房项目合计出租率为96.50%，上半年租金收缴率为97.75%。

    中金厦门安居REIT经营业绩也延续了稳定态势。数据显示，截至2024年6月30日，按建筑面积计算，中金厦门安居REIT基础设施资产出租率为99.51%；项目租户结构稳定，其中个人租户占比93.53%，企业租户占比6.47%；租金收缴率保持100%；项目租金保持稳中有升，在租租约的平均单价为33.50元／平方米／月。

    华夏基金华润有巢REIT2024年上半年累计实现可供分配金额为2440.75万元。值得注意的是，今年以来，该项目已累计分红3次，分红收益金额共计5310万元。

    市场人士表示，沪市保租房REITs底层资产多分布于国家中心城市，经济发展良好，人口分布密集。得益于该类资产满足社会需求、收益相对稳定的特征，租赁住房REITs资产的价值将随着时间推移进一步提升，并吸引更多投资者的关注与参与。

    运营效能不断强化

    获得投资者普遍认可

    自上市以来，沪市保租房REITs总体表现良好。在此背景下，通过扩募提升产品规模、增厚投资人收益成为几只保租房REITs产品的共同选择。

    公开信息显示，今年5月份，华夏北京保障房REIT发布扩募公告，截至目前，其扩募申报已获上交所受理。另外，华夏基金华润有巢REIT及中金厦门安居REIT均已发布扩募公告，相关工作正有条不紊地推进。

    业内人士表示，根据三只产品的已经披露的扩募相关公告，拟扩募资产有望延续产品首发阶段的重要特色，基金管理人以及原始权益人表示希望通过扎实的工作、优质的资产、稳定的经营回报为投资人带来更令人满意的收益。

    “保租房REITs作为资本市场的一项重要创新产品，在盘活存量租赁住房、助力房地产新发展模式方面，有着重要的作用。随着这一REITs板块的持续健康发展，可以为发行人、投资者创造更多价值。”一位REITs市场资深研究员如是说，“通过稳健的项目运营和专业的资产管理，可以进一步促进保租房REITs的健康发展，为促进社会和谐稳定、改善民生质量发挥重要作用，从而推动以保租房为引领的住房租赁市场行稳致远。”

    事实上，来自市场机构的投资者们也非常关注各产品的市场定位以及经营特色。例如，国泰君安城投宽庭保租房REIT方面，投资人关注项目根据经营情况主动调整运营策略安排的相关情况。

    对此，该项目基金管理人表示将与运营管理机构一起，进一步加强项目现场运营管理，提高租户满意度，从销售渠道、营销策略、续租策略等方面进行灵活调整运营管理策略，进一步稳定项目运营指标，提高项目运营收益，积极回报投资人。

    再比如，华夏基金华润有巢REIT方面，投资人对产品的信息化和技术化工具表达了浓厚的兴趣。

    该项目基金管理人则表示，项目可以提供契合租住客群需求的智能服务配套设施，运用了数字化、智能化技术，实现“居者优其屋”。在软硬件结合方面，可以为租户提供如进出社区及楼栋的可视化智能人脸识别门禁对讲设备、进出房门的智能门锁、全社区24h智能安防、智能电表等与“有巢APP”的深度融合，提升租户租住体验。

（编辑 李波）