深市两家房企成功发行公司债 资本市场持续助力房企健康发展

    本报记者 田鹏

    11月28日，华润置地控股有限公司和招商局蛇口工业区控股股份有限公司等2家公司公开发行公司债券披露发布结果，据悉，2家公司通过深交所债券市场发行债券，合计募集资金58.4亿元。

    东方金诚高级分析师冯琳对《证券日报》记者表示，与银行贷款相比，房企可以通过债券融资与资本市场实现对接，从而大大拓宽筹资对象范围，增加企业筹资规模，降低融资成本；与股权融资相比，债券融资的优势在于可以发挥财务杠杆作用，且不会造成公司控制权的分散。

    多举措并行拓宽房企融资渠道

    今年以来，不论是国家层面，积极号召各部门持续出台一系列房地产调整优化政策措施，以适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，还是从地方层面，坚持因城施策、精准施策、一城一策，推陈出新提升房地产政策精准度。对于房地产市场的关注一直都是当前国家和各地重点工作内容之一。

    在这个过程中，资本市场作为其中不可或缺的一环，为房地产市场回暖输出着源源不断的支持。

    据华润置地和招商蛇口等2家公司发行信息显示，华润置地拟发行公司债不超过20亿元，发行价格为每张100元，总认购倍数1.18倍；招商蛇口拟发行公司债不超过38.4亿元，发行价格为每张100元，总认购倍数1.11倍，两家发行人最终发行规模与预计发行规模一致，显示出市场反响较为积极。此外，两只债券分别为5年期、3年期，期限相对较长，能够更好支持发行人中长期资金需求。

    此外，深市首批获批的两单消费基础设施公募REITs，也为盘活商业不动产打开了广阔的空间。11月26日，证监会以及深交所官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金和中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会准予注册的批复，成为深市首批获批的两单消费基础设施公募REITs。

    市场人士表示，以消费基础设施项目发行REITs，将有助于盘活商业不动产存量项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资增强流动性。

    “这也意味着商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企也会越来越多。”市场人士表示，基础设施公募REITs属于权益融资，帮助企业获取资金的同时，还能通过募集资金对存量债务进行置换的方式，极大降低基础设施项目及企业的整体资产负债率。

    行业回暖信号持续显现

    正是得益于今年以来一系列房地产领域调整优化政策措施逐渐落地显效，叠加“三支箭”齐力共振，我国房地产市场边际改善信号正在加速显现。

    从宏观层面来看，据国家统计局发布的1月份至10月份全国房地产市场基本情况数据显示，10月份房地产开发景气指数为93.40，下跌幅度逐渐缩小，态势趋稳。从销售来看，10月份销售金额同比降幅继续收窄。市场库存则进一步增长。10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

    中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，11月份以来，各地需求端政策继续优化。另外，中央及监管部门多次提及加快“三大工程”建设，配套措施有望加快落地，供需两端政策发力，有利于促进房地产市场平稳运行。

    从微观层面来看，房企盈利韧性凸显、库存去化成效显著、主动性降负债效果突出等积极信号也在出现。

    以深市为例，在债务杠杆方面，深市房企债务水平正呈现出持续降低的趋势。数据显示，截至9月30日，深市28家房企的现金短债比大于1，48家房企带息债务规模为12386.95亿元，较2022年底下降4%，房地产公司主动性降负债效果显现；同时，房地产公司平均资产负债率为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点，剔除预收款后的平均资产负债率为42.50%，较2022年底下降1.73个百分点。

    谈及未来房地产行业走向，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹表示，当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。

（编辑 才山丹）