房地产并购热度缘何回升？

    ■王丽新

    8月份以来，房地产行业收购并购热度持续回升，企业加快处置资产、回收现金，以缓解流动性压力。

    据克而瑞地产研究中心监测，8月份重点受监测房企共涉及26笔并购交易，总交易对价达367.3亿元，同比大幅增加116.2%、环比增长200.8%，交易规模升至半年以来的小高峰。

    在笔者看来，这一现象是由多方因素共同形成的。对卖方来说，上半年回笼资金规模不及预期，但年底前偿债压力不小，因此不得不低价转让项目，筹得资金用于正常经营和还债；对买方而言，7月份以来一系列利好政策出台，市场预期转好，通过并购增厚优质资产底盘，是较为恰当的补货时机。

    从政策方面看，房地产行业利好政策密集出台，提振市场信心和预期效果明显，加大了行业收购并购的确定性。7月份以来，央行等机构发布多项政策，包括降低首付比、下调房贷利率、调降存量房贷利率等。同时，北京等多个一线以及重点二线城市已经相继实施“认房不用认贷”政策，部分城市交易量开始稳步回升。以北京为例，执行“认房不用认贷”一周，二手房成交量已相当于半个月的成交规模，新盘到访量也快速攀升。市场预期企稳回升，有利于缩短并购方观望期，增加并购交易的确定性系数，促成交易快速达成。

    从企业角度看，上市房企融资渠道进一步打通，信用债发行企稳复苏，股权融资有望迎来小高峰，增加优质房企扩表投资动力。7月份以来，央行等多部门连续释放利好消息，房地产融资政策维持宽松，导致8月份房地产行业融资规模同比大幅上升。据中指研究院监测，2023年8月份房地产企业非银融资总额为697.1亿元，同比增长22.2%，其中，龙湖集团、美的置业等民营房企发行57.2亿元信用债，规模为2023年以来最高水平。房企融资规模走高可为“补货”提供更多“粮食”，增加并购投资的动力。比如，近日中国绿发111亿元小公募更新至“通过”，公司表示，拟用于偿还有息债、收购地产项目等。

    值得关注的是，去化率较好或者销售预期确定性高的合作项目在并购市场受青睐。从克而瑞监测数据来看，8月份关注度较高的收购案是，碧桂园将广州亚运城项目公司26.67%股权以12.92亿元价格转让给中海地产，绿城中国以20.72亿元收购与合景泰富合作的苏州、杭州多个项目。

    优质房企优先选择并购合作方项目的背后，一是合作项目中不同主体主要诉求不同，决策效率相对较低，可能会导致项目销售进程较慢，若由一方收购其余合作方股权，会加快项目变现速度；二是上市房企股权融资及多种融资渠道打开后，部分融资能力较强的房企正在加快资产换仓，退出低能级城市资产，加码对高能级城市的投资。

    还有一个值得关注的现象，商办、文旅、物管等不同领域的多元化并购投资活跃度也在提升。这类资产产权及债务关系清晰，叠加房地产市场进入调整期后，标的价格下行，收购方压力较小。有自购能力且有自用办公需求的企业、机构投资者乃至个人投资者正在瞄准这一“抄底”时机，伺机出手。

    更重要的是，“AMC（资产管理公司）+代建”纾困模式已经跑通，这对盘活出险房企项目起到重要作用，增量资金入场也会增加市场收并购的机会。比如，8月份，蓝城宣布与中国华融以“AMC+代建”的方式盘活台州仙居北岸绿洲可售货值超100亿元的项目。实际上，自2022年底以来，由AMC介入提供增量资金，或协调各方资源成立并购基金，以并购+融资+代建方操盘项目等模式，已推进多个相关项目。

    总而言之，房地产收购并购市场热度上升，这是好信号，意味着行业风险出清速度将加快，有助于全力推进“保交楼”工作，促进行业健康发展。