房地产市场聚焦三层面发力

    王丽新

    支持性政策持续“上新”护航，部分城市楼市“小阳春”如期而至。国家统计局最新数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄。

    目前，有两个新趋势值得关注。一是关系到房地产市场走势的需求端数据降幅收窄。比如，1月份至3月份，全国商品房销售面积和销售额同比降幅分别比1月份至2月份同比降幅缩小了1.1个百分点和1.7个百分点；二是多个城市成交价止跌趋稳。比如，3月份新房价格环比上涨的城市有11个，比2月份增加3个。

    在笔者看来，多个指标出现积极信号，背后是多重因素共同发力而致。整体来看，房地产市场仍处在调整过程中，“稳支柱”“防风险”“惠民生”是今年行业发展的三大关键词，一揽子支持性政策亦聚焦此三层面发力。

    “稳支柱”性政策密集加码，实施效果持续显现。今年以来，中央和地方持续释放政策宽松信号，有效激活了潜在需求。

    据克而瑞研究中心统计，一季度，全国至少有百余个城市出台152次支持性政策，频次同比增长约四成。其中，一线城市聚焦放松部分区域限购、降低社保年限要求、取消离婚限购、上调住房公积金贷款额度等，还有30多个城市表态支持住房“以旧换新”。

    据克而瑞地产研究中心监测，4月份的第二周，北京等14个重点城市二手房成交面积环比增长48%，其中杭州和深圳创2022年以来单周新高。再结合国家统计局公布的3月份楼市交易数据可见，各种政策组合拳不断祭出，正在逐步打通一二手房联动交易堵点，强化房产流动性，持续修复置业者购房信心，这将助力企业缓解流动性风险，尽快回归经营轨道。

    “防风险”目标下进行阶段性调整，有利于传统产能出清，后续构建新模式。从一季度数据看，房地产国内企业贷款降幅比前2个月收窄了1.2个百分点，这与“白名单”融资政策落地有直接关系。截至3月末，商业银行对房地产融资协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。

    据笔者观察，过审项目范围极广，针对性强。比如，其中一类是出险房企旗下合规楼盘。这可以避免开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目因集团债务违约而被误伤；还有一类是陷入流动性困难但尚未出险房企旗下原本可能停工但已部分销售的项目。另外，对暂不符合条件的项目，多地也要求抓紧拿出有针对性的解决方案。

    从企业“白名单”转变至项目“白名单”，可谓“防风险”与“化解风险”两手抓、齐发力。一可缓解企业资金紧张压力，保证项目如期交付；二能引导金融机构合理评估，不盲目抽贷，让有实力的房企有“余粮”布局多元化运营及服务业务，加快从靠旧三高（高杠杆、高负债、高周转）模式驱动扩张转向以“安全提质”为主的内涵式新发展模式转变；三可助力出险房企合规项目完成保交楼任务，加快行业风险出清步伐，为“惠民生”提供基础保障。

    “惠民生”需从满足多样化住房需求出发，建更好的房子，提供更好的服务。2023年，我国常住人口城镇化率是66.2%，但是按户籍人口城镇化率还不到50%。同年，全国新房住宅市场回落至9.5亿平方米量级，这是新房市场真实居住需求可以承载的量。

    尽管开发市场规模缩小，但住房市场需求仍很大，房地产行业基本面并未改变。变化的是，改善性需求以及多样化住房需求正逐渐成为市场“主力军”。从当前支持性政策实施方向来看，也与满足市场需求同频，除了多措并举“保交楼，保民生”之外，比如放开120平方米以上大户型限购、住房“以旧换新”等，皆为满足改善性乃至更多元的居住需求，这是房地产下半场的重要发展方向，也是企业探索新发展模式的核心战场，着力点是围绕住房需求做文章，为居民建更好的房子，提供更好的服务。

    总体而言，多地楼市暖意渐显，期待后续支持性政策进一步发力，固本培元，夯实房地产行业企稳向好根基。