2024年土地市场将呈现三大特征

    王丽新

    开年以来，杭州、郑州等多地集中挂牌出让土地。1月4日，北京率先完成2024年首场土拍，揽金122亿元，平均溢价率8.9%。这场新年第一拍，给2024年土地市场开了一个好头。

    在笔者看来，当下房企投资动能主要受限于资金的流动性和市场预期，在两者都没能迎来全面好转之前，2024年土地市场表现或与北京这场新年首拍异曲同工，仍将呈现整体成交规模企稳、分化加剧以及房企投资转为“谨慎+聚焦”的三大特征。

    第一，整体成交规模企稳。据中指研究院统计，2023年全国300个城市涉宅用地成交规划建筑面积同比下降20.6%，土地出让金同比下降16%；重点城市商品住宅地块供地计划完成率超80%。考虑到房地产行业供求关系重新回归平衡，新房库存去化周期延长，预计2024年土地市场供应规模仍将保持相对低位且平稳运行。

    预计2024年土地市场整体成交规模企稳将主要表现为两方面：一是各地地价和出让条件将会调整得更为合理，土地定价也会给房企留有利润空间，吸引房企参与投资；二是稀缺优质地块预计能拍出应有的溢价水平，但整体市场平均溢价率、成交规划建筑面积以及土地出让金不会飙升，有望“稳中微进”。

    第二，市场分化将进一步加剧，自由竞价与底价成交并存。2023年四季度，全国多个城市土拍陆续取消最高限价，重回“价高得者”，有助于激发市场活力。从目前结果来看，热点城市的核心地块热度升温，但非核心区地块底价成交仍是主流表现。这种冷热分化格局预计会延续至2024年。同时，随着取消“限地价”卖地模式的城市持续扩容，自由竞价与底价成交，甚至流拍现象将并存，促使分化进一步加剧。

    这种分化主要体现在三方面：一是城市间分化，核心一线、二线城市土地出让规模、价格以及对房企的吸引力仍将保持高位，库存较高的三线、四线城市土地市场表现则会整体偏弱；二是城市内部区域分化，在同一个城市的核心地块与非核心地块或将面临高溢价出让和流拍两种命运；三是房企拿地能力分化，中小房企及区域型房企拍高价地意愿低，更倾向于寻找结构性机会，但国企、财务稳健的民营房企仍将是拿地大户。

    第三，“少城市、精地块”将成房企投资普遍共识。在这一轮行业进入调整期之前，房企为了减少拿地成本，几乎在各城跑马圈地。如今，由于企业可调度的可投资现金流有限，如何做到“把钱花在刀刃上”更为重要，出于安全性考虑，投资转为“谨慎+聚焦”。

    自2021年行业出现债务违约房企以来，过去步子迈得太大导致流动性紧张的房企，要么暂停拿地，要么谨慎投资。即便是现金流较好的企业，拿地策略也转为“以销定投、收敛聚焦”，其愿意投资的城市范围也在不断收窄，“少城市、精地块”成共识。以2023年拿地金额TOP10房企来看，除保利发展、华润置地、中国铁建等房企拿地城市数量超过20个外，其余企业拿地城市数量均在20个以下，且其将绝大多数投资押宝在一线、二线城市。具体地块的选择上，则以市区位置核心、配套完善、去化率高的优质土储为主。

    值得关注的是，2024年，保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”将是政策发力主要方向，将对稳投资起到重要作用，预计会得到更多政策和资金支持，房企需要积极寻找其中的投资机会。