开发投资再超预期 楼市成交量价平稳

    ■夏丹

    3月份房地产开发投资增速再次超过市场预期，除了土地购置费递延和PSL贷款集中投放因素外，房地产开工包括租赁房和保障房建设加快是一个主要原因。先行指标土地购置面积出现改善，对后续投资有一定支撑作用。然而在资金来源全面从紧的环境下，开发企业后续拿地力度能否持续仍存隐忧。商品房销售额增速的回落幅度大于销售面积涨幅回落，表明总体市场成交处在量价平稳的良好状态。

    投资增速再超预期

    从原有的逻辑框架来看，先行指标的下行趋势应该反映在今年的开发投资增速当中，但年初发布的两期开发投资数据不仅超预期反弹，且反弹幅度较大。1月份-3月份房地产投资增速高达10.4%，事实上这一指标已经整整三年未超过两位数了，即便在政策和货币环境相对宽松、行业趋势性复苏的2015年-2016年。在租购并举双轨制度下，需同时考虑商品房、租赁房和保障房的情况，今年房地产投资存在超预期的可能。

    具体来看，进入3月份，除了土地购置费递延和PSL贷款集中投放因素外，房地产开工建设包括租赁房和保障房的建设加快是一个主要原因。1月份-3月份房屋新开工面积34615万平方米，同比增速反弹至9.7%，较上期提高6.8个百分点。其中住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。一是由于3月份的季节性复苏，二是严监管和紧资金环境下，加快开工取代囤地成为开发商的较优选择。

    先行指标土地购置面积出现改善，对后续投资有支撑作用。近期三线、四线城市房地产交易维持热度，去库存较快，不少地方相应调整了供地节奏。房企方面也有补库存需求，在二线、三线城市积极布局。统计局公布的一季度房地产开发企业土地购置面积和成交价款同比增速再次回正，分别为0.5%和20.3%。从CREIS数据300个城市土地市场情况来看，二线城市和三线城市3月份推地同比、环比均明显加快；其中三线城市土地交易领衔，成交面积环比和同比增速分别高达61%和103%。然而在资金来源全面从紧的环境下，开发企业后续拿地力度能否持续仍存隐忧。1月份-3月份，房地产开发企业到位资金同比增速继续降至3.1%，为两年来最低。其中，国内贷款仅增长0.9%，个人按揭贷款下降6.8%，首套房和二套房贷款平均利率分别升至5.51%和5.86%，供求两端贷款政策均从紧；定金及预收款增速也放缓至11.2%，对应销售增速的下滑。

    商品房销售总体量价平稳

    1月份-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1月份-2月份回落0.5个百分点；商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。3月份以来重点城市推盘量增加，人才争夺政策实质上定向地放松了房地产限购，提升了二线城市房地产成交预期；同时今年棚改货币化安置效应不减，将对三线、四线城市销售有提振作用。商品房销售额增速的回落幅度大于销售面积涨幅回落，表明总体市场成交处在量价平稳的良好状态。

    聚焦70个大中城市，3月份新建商品住宅价格算数平均环比0.42%，涨幅较上期有所扩大，有季节性因素影响；同比5.49%涨幅较上期下降0.3个百分点，限价调控措施发挥了效力。其中，一线城市房价同比增速为-0.6%为34个月以来最低值；二线城市和三线城市同比涨幅分别缩小0.22个百分点和0.35个百分点。然而由于限价调控，高性价比的预售房源需求依然旺盛，“日光”现象再现，不少楼盘出现了拒绝贷款而需全款买房的要求，刚需购房反而处于劣势。针对这样的情况，3月份上海、杭州、武汉等部分重点一线、二线城市出台了公证摇号政策，并对“无房家庭”给予倾斜，符合保障刚需权益的调控方向。

    （作者系交通银行金融研究中心高级研究员）