上市房企中报透露出行业三大变化

    ■王丽新

    上市房企2024年上半年“成绩单”已披露完毕。洞察上市房企利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表变化曲线，对企业、行业经营逻辑以及投资者信心变化，非常重要。

    参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看，笔者认为，开发商已摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式拼增长，正落实保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。在此过程中，有三大变化值得期待。

    第一，忙降债保兑付，放慢脚步求安全。近年来，监管部门多次强调，加快构建房地产发展新模式。而新旧模式转换的前提是甩开旧模式高负债的包袱，最关键的是处理好债务问题。这是房企正在攻克的难题。

    在房地产粗放式发展时代，即便不计入表外负债，不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。经过三年多的调整，行业融资模式已发生根本性转变。据兴业证券统计，截至今年上半年末，房地产板块上市公司剔除预收账款资产负债率为68.5%，较2023年底下降0.7个百分点；有息负债规模进一步缩减，较去年同期下降2.6%。

    与此同时，多数优质房企在2024年中期业绩会上均披露了年内偿债安排计划，包括但不限于降低一年内有息债务比例、优化债务结构、以自持资产为锚点置换存量债等策略，保障债务安全兑付，其核心逻辑是放慢脚步，完成债务结构切换，保证现金流安全，驱动业务转型发展。

    第二，去库存揽现金，以销定支稳经营。与过去依赖融资现金流，忽视经营性现金流，以高负债驱动发展相比，如今上市房企对经营性现金流回正的重视程度前所未有。

    从标杆房企掌舵人对市场的预判来看，密切跟进各地政策变化，进一步加大存货去化力度，是当前最重要的工作之一。具体实施路径有三种，一是以“有回款的销售”为目标，用各种手段促销回笼现金；二是加大流动性较低的大宗资产变现力度，盘活“沉睡”资产；三是缩减营销费用、管理费用以及财务费用等成本支出，“以销定支”稳定经营盘面。

    第三，减投资慎拿地，轻重并举谋转型。随着行业调整推进，单一依赖地产开发业务的模式已难以持续。从今年中报实现盈利的上市房企表现来看，地产开发业务同样也有所下滑，但商业、长租公寓、物业等经营性业务对业绩的贡献却在持续提升，成为稳定营收的第二增长点。

    与过去动不动投资百亿元大盘相比，当前头部房企对业务转型的战略举措趋于一致，共识是谨慎投资、只做有把握的项目以及合理布局多元化业务。简言之，投资策略已从“冲规模”转为“保利润”。

    在开发业务方面，头部房企多聚焦调整投资结构，关注拿地质量，以增量项目较高的毛利率带动整体毛利率企稳，同时优化产品结构，提升产品溢价能力。在经营性业务方面，头部房企正在探索新发展模式，完善业务布局。比如，通过开辟购物中心等经营性不动产轻资产管理赛道，以及以代建、文体、租赁住房等为代表的生态圈要素型业务，构建“第二曲线”甚至“第三曲线”，助力公司在行业波动中穿越周期，释放内生式增长新动能。

    对于行业未来发展趋势，笔者相信，在循序渐进的政策支持下，市场需求复苏会积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤，助力行业尽快踏上健康发展之路。