楼市政策“组合拳”打开新局面

    王丽新

    从重点城市楼市表现来看，“517楼市新政”落地至今，效果已初步显现，保交房、去库存也进一步发力。

    据中指研究院统计数据显示，北京、上海、深圳等多个城市新房访盘量、二手房带看量及成交量均出现回升。仅以深圳为例，深圳贝壳研究院监测显示，5月29日至6月10日，二手房日均签约量较5月1日至28日增长36%。

    在笔者看来，此轮具备“精准性、协调性和统筹性”的房地产新政“组合拳”，正持续发力，向市场释放出“人流多、信心强、交易升”的多重积极信号。

    从需求端来看，刚性和改善性住房需求得到进一步满足。从供需结构来看，我国房地产市场“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在，尤其在超大特大城市中，换房置业类改善性需求仍有待进一步满足。

    从“517楼市新政”发布至今，多地全面放开限购、首套住房贷款首付款比例调整为最低15%（为历史上最低首付比例）、二套住房贷款首付款比例调整为最低25%（为近年来新低）、支持住房“以旧换新”等一系列举措，均有助于降低购房门槛和成本。5月份以来，重点城市二手房成交量回升，新房到访量大增，打破了“旧房难卖新房难买”的僵局。多地一、二手房交易链条正重回畅通正轨，刚需和改善性需求得到进一步满足，市场流动性提升。预计未来，随着购房人入市门槛和买房负担进一步降低，更多潜在需求将得以释放。

    从企业端来看，房地产企业融资环境逐步得到改善。随着城市房地产融资协调机制落地见效，更多房地产项目迎来资金“及时雨”。最新数据显示，自1月份该机制成立以来，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额超9350亿元，推动项目按时保质交付。

    项目融资之外，据中指研究院监测，2024年1月份至5月份，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs产品约363亿元。值得一提的是，5月份以来，民营房企发债额度有所上行，新城控股、滨江集团等3家民营房企均在5月份成功完成信用债发行。此外，5月23日，万科获得200亿元银团贷款，这是房地产行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。

    房地产企业和项目层面合理融资得到进一步满足，会改善开发商流动性问题，更好地推动实现保交楼工作，加速行业风险出清进程，降低房地产行业库存，增加企业投资扩表信心。

    从供给端来看，土地市场重回“价高者得”。近日，上海取消了住宅用地溢价率10%上限要求。据中指研究院监测数据显示，截至6月16日，集中供地的22个城市中已有19个恢复“价高者得”模式，仍设定土地限价的城市仅为北京、深圳（15%上限）和宁波（30%上限）三城。从近期多城土地拍卖结果来看，部分地块溢价率明显走高。

    这预计未来将给土地市场带来三大影响。一是进一步提升土地资源市场化配置效率，促进优质地块成交，提振投资端信心；二是土地转入市场化竞争，取消摇号等限制后，有实力、有品牌和资源优势的房企将获取更多土地资源；三是吸引更多房企参拍热情，促进“拿地—建房—销售—运营”房地产及上下游产业链条的良性循环。

    总体而言，解决当前的问题，不能为今后发展埋下隐患。从近期落实的楼市新政来看，既统筹整体又兼顾局部，是具备“一致性、协调性和精准性”的政策“组合拳”。未来，随着支持性政策不断加码，房地产市场供需格局有望逐步好转，为稳定宏观经济基本盘提供坚实支撑。