非住宅商品房最长去化周期超18年 湖南发文鼓励“商改住”加快去库存

    本报记者 何文英

    近期，湖南省住建厅等六部门联合发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（简称《意见》），旨在全面加速公寓、写字楼、商铺等非住宅商品房去库存。

    对于《意见》的落地，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时予以了肯定。他认为：“非住宅商品房大量积压主要源于规划与市场需求的脱节，《意见》顺应市场需求和区域发展状态，对非住宅商品房的去化会有正面的、积极的作用。”

    为去库存公寓开启“大甩卖”

    贝壳研究院商业地产分析师郑中在接受《证券日报》记者采访时表示：“近年来一些城市对商办市场过度规划，商办类土地持续放量，但当地商办市场需求并不能与供应量较好地匹配，因此造成了大量非商业地产的库存积压。”

    以长沙为例，据克而瑞数据显示，截至2021年9月，长沙商业库存存量达到441万方，去化周期长达209个月；办公存量为302万方，去化周期约220个月；公寓存量447万方，去化周期约33.17个月。

    为了加快库存消化，多个房地产商在长沙的公寓项目都以较大优惠力度开启“大甩卖”。长沙一网红盘公寓项目去年8月份成交价最高达到了16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米，一年时间下跌幅度达到了33%。雨花区某公寓项目去年均价还在10000元/平方米，今年最低降到了5888元/平方米。

    事实上，长沙的公寓项目降价并非孤例。根据湖南中原研究院数据，9月长沙公寓供应面积10.94万方，环比上涨110%，成交面积15.34万方，环比上涨59%，成交均价9990元/平方米，环比下跌20%，这也是近两年以来，长沙公寓市场月度成交均价首次跌到了10000元/平方米以下。

    对于长沙公寓价格大跳水的现象，碧桂园相关人士对《证券日报》记者分析道：“从市场来看，主要还是整个长沙市场公寓库存太多，整体去化周期在30个月以上。就国庆节点来看，我们的公寓项目配合强推广曝光和促销策略，单个项目去化了200多套。”

    此外，上海立信会计金融学院孙文华博士在接受《证券日报》记者采访时认为：“自去年起‘融资三道红线’、‘银行两道红线’、‘土地两集中’和‘40%投销比’等政策陆续出台，房企的资金压力也在逐渐加大，因此只能选择降价消化库存加速回笼资金。”

    “商改住”从源头减少非住宅供应

    即便长沙公寓价格大幅下跌，但去化压力仍然较大。某央企房地产相关负责人在接受《证券日报》记者采访时坦承，公司在长沙的公寓项目即便进行了降价销售，去化率还是不达预期。

    “从产品层面来看，公寓投资属性强，不属于刚需，后期商业用水用电的收费标准使得居住成本高，且购买首付比例要50%，最多贷款10年，银行利率相对也较高，不支持公积金贷款，同时二次交易的税费高达17.5%。”上述碧桂园人士认为，使用成本以及交易税费双高是公寓库存积压的主要因素。

    针对上述两大痛点，《意见》对症下药地提供了改善措施。《意见》指出，对于新购或租赁存量非住宅商品房的单位和个人，可由市县按政策规定采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持，转让非住宅商品房也可适当降低相关交易费用。同时，降低公寓居民用户使用成本。

    另一方面，《意见》对非住宅商品房的存量用地提供了“商转住”的通道，从源头上减少非住宅商品房的供应。《意见》表明，对已出让未建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，经批准可按“商改住”进行规划建设。

    此外，《意见》对非住宅商品房用地供应也予以了严格控制。对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地挂牌出让。

    郑中认为：“《意见》的落地可以有效盘活商办库存市场，拓宽租赁房源供应渠道。”但他建议，在实施过程中要明确转改细则和报批流程，制定适用“商改住”用地的改造和验收标准，适当提供金融支持及政府补贴。

（编辑 张伟 才山丹）