社科院报告：2019年楼市最可能平稳调整和再度分化

    2018年12月11日，由中国社会科学院财经战略研究院、新华社《经济参考报》共同主办，中国社会科学院城市与竞争力研究中心、凤凰财经研究院协办的《中国住房发展报告（2018-2019）》发布暨住房制度改革研讨会在京举行。

    《中国住房发展报告（2018-2019）》在评述2017-2018年住房及相关市场走势的基础上，预测了2019年住房及相关市场的发展变化；通过构建华房住房指数体系，量化评估了住房市场各关键领域的发展状况；剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战，针对性地提出了相关政策建议。

    《中国住房发展总体报告》显示，2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。未来国内外宏观经济形势更加错综复杂，房地产结构性泡沫高悬，楼市预期不仅更加重要，也更加敏感和多变，楼市未来一切皆有可能。尽管未来预期和市场走势还有待观察，课题组基于模型定量分析和影响因素变化分析，做出判断和预测：总体上，小幅调整是大概率事件。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存可能再度增加。

    《中国住房需求报告》显示，虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳，但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在，本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题，需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。一是市场整体预期未能根本扭转，买涨杀跌的盲从心理依然存在。二是租赁市场政策性因素和资本入市，可能会进一步引发市场供需矛盾。三是局部区域和物业类型供需错配、面临空置率上升压力。四是违规操作、影响预期的市场乱象亟需整顿治理。综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计明年市场仍将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小。但局部地区和租赁市场仍存在供需矛盾紧张、市场预期向好的上行压力，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。

    《中国住房市场监管报告》指出，2018年，政府的住房市场监管政策上主要从综合监管角度着力稳定住房市场，从土地市场监管角度着力提高土地利用效率，从销售监管角度着力维护市场秩序，确保各项政策落实效果，从租赁市场监管角度着力建章立制，促进租赁市场健康发展。

    尽管如此，目前的监管模式仍存在一些问题，可能会对未来的监管效果产生影响，导致住房市场的波动。主要包括监管的长效性制度性不突出，监管的整合程度和社会参与度均不够。鉴于此，政府还要加强建章立制及执行，可以考虑成立跨部门的住房市场监管委员会以提高监管的协调性，以及进一步加强信息披露和行业标准制定。

    《中国住房宏观调控报告》认为，整体来看，2018年我国住房市场处于一个转型期，将会从过去20年的住房高速增长期转变到波动式增长和区域性增长并存的阶段。面对这样的形势，未来住房市场调控在坚持“房住不炒”的原则下，要进一步加强因城施策、分类调控的实效性，各城市要进一步提高精准调控、及时调控的能力。一是坚定不移推进城镇化，坚定住房市场信心。二是围绕住房市场稳定发展实现调控机制化、制度化。三是继续坚持因城施策，差别调控的政策毫不动摇。四是加快住房市场长效调节机制建设。