辽宁加码房地产去库存 农民进城购房享“福利”

    去库存进入最后的攻坚阶段。

    据辽宁日报报道，近日，辽宁省住房城乡建设厅下发了《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》，提出要进一步推动县城和新城新区房地产去库存，并且明确提出了，到2020年，各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。

    方案提出，支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电商企业等用房，将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产。同时，要用好住房公积金支持农民工贷款购房，把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

    在全国去库存进入尾声的阶段，为何辽宁却发声加快去库存？分析人士指出，需求不足带来的去化周期较长，是辽宁乃至整个东北中小城市去库存压力较大的主要原因，而此次方案瞄准常住人口有序实现市民化，其政策瞄准公积金和住房补贴等领域，政策如何创新和落地，值得关注。

    库存去化周期长

    12月12日，多位受访人士均向21世纪经济报道记者表示，辽宁此次方案的发布，与当地去库存形势有关。辽宁和整个东北地区，都存在住房供大于求的结构性问题。

    据恒大经济研究院院长任泽平所做的中国住房存量测算，不含学生及其宿舍，2017年东北三省套户比（成套住宅套数/常住家庭户数）平均值达到1.17，远高于全国平均的1.07，也高于东中西部的1.02、1.09和1.08。

    任泽平指出，一般而言，套户比小于1，表明住房供给总体不足；套户比等于1，表明住房总体基本供求平衡；考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看，当前美国、日本分别为1.15、1.16，德国为1.02，英国为1.03。

    显然，东北地区的住房总存量存在供给过多的问题。而另一些数据则显示，动态来看，东北的库存去化周期较长。

    国家统计局数据显示，1-10月，东北地区商品房销售面积6409万平方米，下降4.7%，降幅扩大1.2个百分点；销售额4688亿元，增长7.2%，增速回落2.5个百分点。

    12月12日，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，东北的主要城市，如哈尔滨、长春、沈阳，住宅存销比达到11.0、11.2和14.3，而全国百城平均水平值为9.2，而在关注较少的县城范围，存销比数字更高。

    “这主要是结构问题，并非总量问题。东北地区，尤其是方案提及的县城和新城区，住宅整体库存量不大，问题在于需求量不足，这导致了整体去化周期过长。”严跃进指出。

    不过，也有观点认为，政策的推出或与棚改政策可能收紧有关。“方案有可能在一定程度上，对冲棚改可能收紧带来的影响。”有参与东北某中小城市棚改项目的地产商向21世纪经济报道分析称。该地产商表示，由于此前棚改政策的刺激，当地购房需求有明显复苏，相应的房企拿地布局也有所增多，而棚改政策的整体收紧，可能会对需求群体的预期有所影响。

    12月4日，21世纪经济报道记者获悉，在2019年的全国棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

    多位分析人士均指出，由于棚改专项债模式，比政府购买服务模式，对项目的收益水平要求较高，这也意味着新的棚改项目融资将会更加困难，新政将会对棚改的规模和进度造成一定影响。

    此次方案则提出，要积极稳妥推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造。市场房源充足、库存量大的区域，棚户区改造可继续推行货币化安置，消化库存商品住房。

    农民工纳入公积金保障

    如何扩大需求？方案瞄准了城镇化福利。

    方案强调，各地要切实建立健全支持农业转移人口市民化财政政策体系，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，并且与城镇居民享有同等权利。

    同时，方案提出，要对农民进城购房给予优惠补贴，鼓励房地产开发企业给予购房折扣，引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。用好住房公积金支持农民工贷款购房，把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

    其中，如何将农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，引起较大关注。

    “城乡居民在公积金等领域的趋同是大趋势，很多地方在前几年就开始了试点工作”，12月12日，51社保CEO余清泉对记者表示，政策要落地，在公积金的提取上，问题不大，主要问题集中于公积金贷款方面。我国公积金贷款政策较为复杂，不同城市的政策差别较大，一些地区对异地公积金贷款做出了较大限制，申请程序比较复杂。

    余清泉指出，对于农民工而言，有两个方面的问题，一是一般情况下，农民工购房会选择在原籍所在的城镇落地购房，尤其是对于东北这样的劳动力流出地区，因此异地贷款的问题就不可避免。二是对于就近城镇化的农民而言，当地的房地产能否产生足够的吸引力。而对于企业而言，农民工纳入公积金覆盖范围后，将会显著加重企业负担，如何做好相关政策引导也是问题。

    不过，从全国范围来看，推动农民进城落户的工作仍然存在难点。11月16日，全国政协经济委员会副主任杨伟民在公开演讲中表示，中央已经确定2020年城市要落户1亿人的目标，“按照目前的进度，很可能难以完成”。

    10月10日，国家发改委发布《关于督察〈推动1亿非户籍人口在城市落户方案〉落实情况的通知》，宣布开展督查工作。据了解，之所以开展督查工作，与工作进展较慢有关。

    因此，分析人士指出，辽宁省希望通过支持农业转移人口市民化，增加住房需求的方式加快去化县城和新城区库存，后续落地政策值得关注。