房地产调控：这次完全不一样

    近日，部分地区部分银行首套房房贷利率出现下调，也有后来被证实为谣言的说法称中国将取消限购政策，诸多信息刺激地产股全线大涨。

    市场出现这样的躁动是由其内在压力与外部环境共同构成的。经过长时间的有效调控，房价上涨的势头受到抑制，国家统计局的数据显示，从环比看，9月份，“北上广深”4个一线城市新房和二手房价格均下降0.1%；70个大中城市中二三线城市的新房和二手房价格涨幅均有回落。

    在过去的一段时间里，一些城市出现开发商打折促销现象，也有已购客户要求退房和补差价等“房闹”问题。这意味着市场存在下行压力，市场预期出现积极变化，房价上涨势头得到遏制。根据历史经验，中国曾多次调控楼市，抑制房价，每次能够压制房价在1-3年内处于停涨状态，出现所谓量价齐跌现象。然后调控政策放松，引发市场强劲反弹，进入新一轮楼市调控周期。现在，市场依据历史经验，可能认为到了放松或取消调控政策的时候。

    从外部环境看，中国宏观经济出现一些不确定因素，预期会对经济增长造成一些冲击。按照过去的经验，一旦经济增长存在下行压力，宏观经济政策就会转为松绑和刺激状态，比如货币政策的宽松，出台财政刺激政策，等等。

    目前虽然没有出现宏观经济政策转向的信号，但是，由于政府开始出手“救助”上市公司股权质押困境以及针对中小民企提供更多融资服务。市场将这些措施解读为政策转向的迹象。他们进而认为，作为经济支柱之一的房地产业，可能也会得到政策支持。

    应当说，市场依然想按照熟悉的“路径”去重复历史，尤其是通过制造舆论营造“做多”的氛围。但对于房地产市场而言，真正的利益攸关者是地方政府，每一次市场调控后的及时“放松”，主要源于地方政府强烈的需求，即地方政府在楼市具有巨大的利益，其获利方式是高价出售土地，并且通过活跃的交易增加税收。因此，在每次调整压力最大的时候，地方政府会突破限制实施变相的放松。

    但是，这次不一样。因为房价已经高到了影响民生和消费的地步，如果继续上涨可能酿成金融风险。因此，中央确立了“房住不炒”的定位，要求整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

    今年7月31日召开的中央政治局会议提出，“下决心解决好房地产市场问题”。解决好房地产市场的问题目前有两层含义：一是坚决遏制房价上涨，将调控进行到底；二是建立房地产市场平稳健康发展长效机制，将房地产市场从扭曲中解放出来。

    目前遏制房价上涨的手段主要是非市场化的，比如限价、限购等。这些政策措施只能是暂时的，而且也会有很大的副作用，必须尽快建立长效机制。但是，目前长效机制的建立比较缓慢，因为长效机制真正出台就会给市场一个确定性的预期，影响市场运行方向，也会触及很多人利益。所以，长效机制的建设比较缓慢。

    例如，房地产税立法就遭遇种种的争议，相当多的既得利益者以这个税种不合理，并且会冲击市场为由，阻碍立法的进程。再如加快建立健全城镇住房保障体系，增加公租房、共有产权房有效供给的要求，对地方政府的财力也是一个巨大的考验，观望的多，实施的少。

    总之，房地产市场掺杂太多的特殊利益群体，这既是楼市长期畸形高增长的原因，也是楼市难以改变的阻力。再加上现在大量存量房房主对房价下跌比较敏感。但是，如果不对这个畸形而丧失公正性的市场做出改变，中国经济将逐渐失去可持续发展的空间。这也是中央政府坚定推进房地产调控决心的原因，为了一个更美好的未来中国，中国政府绝不可能让调控半途而废，市场与地方政府也应该坚决遵循中央“房住不炒”的原则，丢掉“路径”幻想。这一次完全不一样。