深圳小产权房要转正？ 产办、商办类需补缴地价

    27日下午，一则深圳小产权房可转正的消息，刷爆了时报君的朋友圈。众所周知，深圳小产权房占全市建筑面积比例之高，在全国都位居前列。一旦开启转正的阀门，对房价的影响将……

    那么，事情究竟是怎么回事呢？

    今日，深圳规土委与深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》（以下简称意见稿），对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向。

    比较重磅的信息包括：

    产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。

    其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

    如果文件正式施行，意味着深圳产办类“小产权”补缴地价50%即可转正。

    需要注意的是，根据文件解释，产业类历史违建，包括生产经营性和商业、办公类历史违建。而生产经营性历史违建，是指厂房、仓库等实际用于工业生产或者货物储藏等用途的建筑物及生活配套设施。

    商业、办公类历史违建，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮、娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

    办法所称公配类历史违建，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

    值得注意的是，此次将处理重心聚焦于产业类和公共配套类两类历史违建，暂不处理住宅类历史违建，但政府仍将严厉打击违法建设和非法销售行为。

    通知表示，在开展产业类和公共配套类历史违建处理的同时，政府将持续保持查违高压态势，开展查违三年攻坚行动，绝不允许新增1平方米违建，坚决拆除重点违建和已作出拆除处罚决定违建，加快拆除严重影响规划的历史违建，清理拆除违法乱搭建。

    合一城市更新集团董事总经理罗宇认为：在历史上产业类的违建很多，此次新政的出台，可以有效的解决城中村权属不够的问题，因为产业类的建筑，占地面积大。罚款方面，此次采取了折中的办法，更贴近实操。同时出台优惠政策，罚款和补缴地价比较便宜。总体上说，如果这个政策能落地下来，将能够为深圳旧改提速。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于部分违章建筑持有者来说，此政策意味着新的政策出现，也利好后续对于此类违法建筑的处理。不过，此次政策并非单纯的小产权房的转正概念，因为里面更多强调了“生产经营性历史违建”的概念，对于此类违建，主要是强调了以生产属性为主的建筑形态，和小产权房居住属性的建筑还是有差异，这是当前理解此类政策需要注意的内容。当然，通过此类补缴地价的形式进行“转正”，是比较务实的做法。一方面是有助于此类房源真正纳入管控，有助于防范违章建筑无管控的尴尬现象出现。另一方面是通过此类补缴地价，真正从市场化的角度进行整改，即对违法行为进行了惩罚，也有助于土地财政收入的增加。

    近几年，随着深圳土地的紧缺和现房供应量的减少，深圳逐渐进入城市更新期。后续的城市更新项目逐渐增多，有一些投资客开始把目光聚焦在深圳庞大体量的小产权房上，市场上也不乏“博拆迁”的小产权房公开买卖。一般来说，购买小产权房都会开具律师见证，但其实交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止，虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。

    此前，深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，立刻引起社会广泛关注。不过，对于城中村，更确切地说是小产权房，在目前的住房架构中始终是个尴尬的存在：法律不承认其地位，在市场上不能自由交易，不能用来抵押贷款，而且时不时就遭遇清理违建的打击。