企业家、明星们注意！两座城市再不能这样炒房了

个人不能炒房了，但企业呢。

21世纪经济报道援引Wind数据显示，截至2018年一季度，投资房地产的上市公司数量已增至上千家，总共持有投资性房产市值超过9000亿元。投资性房产并不包括自用房地产，以及作为存货可销售的房地产。

在房价上涨时，上市公司出售房产，以弥补业绩的情况也时有发生。在调控趋紧的大背景下，也有不少企业积极参与新楼盘的摇号。

今年4月，每日经济新闻就曾报道，上海某知名的高端物业完成摇号后，公布的客户名单中，公司客户达到了214组，占所有客户的一半。

但现在，有些城市已经开始关注到公司炒房的现象，相关政策也陆续出台。

6月24日、25日，西安和长沙两市先后发布调控政策，两份政策中都有共同的一点：暂停向企业单位销售住房。

西安、长沙暂停企业买房

6月24日，西安市政府办公厅发布《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》。《通知》中的核心内容是：

在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

▲图片来源：西安市房管局官网

据中新网客户端报道，关于暂停企事业单位购买住房的原因，西安市房管局负责人表示，这是为了“防止以企业名义投机炒房”。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示，单位购买住宅不符合房改政策，在房源紧张和抑制炒房的情况下，优先保障居民购买住房符合民生优先政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，西安成为全国首个明确对公司购房进行管控的城市，这相当于限购政策有所升级，预计很多城市会在公司购房方面收紧政策。

果然，第二天，就有城市跟进。

6月25日，长沙晚报报道称，为保障刚性购房需求，遏制投机炒房，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展，长沙市人民政府办公厅今日印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。

长沙市的《通知》中写到，

关注重点动向，堵塞炒房漏洞。

暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。

在一些房地产业内人士看来，以公司名义购买、持有房产尤其是住宅，事实上已成为房地产调控的漏洞。

显然，西安和长沙的政策，有可能成为全国新房摇号的风向标！

近来，以公司名义购买、持有房产尤其是住宅的势头兴起。

6月20日，审计署的最新公告显示，多家企业仍有大量房产闲置、存在未能按要求退出房地产业务的问题。

2010年4月，东方电气(7.18 -0.83%,诊股)集团在年度投资计划外使用2084.07万元购买27套商品房及车位，至审计时长期闲置。

东方电气集团、中国中车(7.53 -0.92%,诊股)集团、中国商用飞机有限责任公司等企业均未能按要求退出房地产业务等工作。

公司买房成本高

对于普通的“炒房客”来说，为了突破限购而成立公司，门槛很高。此前，58安居客房产研究院首席分析师张波告诉每日经济新闻记者：

不但需要名下有公司，房贷的难度也颇高，并且每年还要面临数额不低的房产税，如此大费周章来“突破限购”可能性极小。

那么，公司名义买房需要付出什么代价？

一次性付款

一税务专家告诉记者，以公司名义买房需一次性付款，这意味着初始的投入成本很高。而买家要到取得产权证后，才能进行抵押贷款。

交税

此外，购买的房屋无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；另外还需缴纳0.05%的印花税。同时，公司每年需要缴纳房产税。根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，对于公司名下的房产，每年需缴纳房产税，具体税费为：每年房产原值×70%×1.2%。

折旧可以作为税前利润减项，进而可以降低税前利润、减少纳税。

举个例子，一家公司一年盈利100万元，如果认定为该房屋为固定资产，按照20年折旧来计，一套市价1000万元的房产，每年折旧50万元（为方便读者理解，这里说的每年折旧50万是假设），那么税前利润就减少至50万元，即纳税基础就从100万元变成了50万元。

上述税务专家告诉记者，如果公司进行股权转让，只要变更股东姓名，就不需要缴纳所得税，即把公司财务做亏。不过该税务专家提醒，这要看税务局是否认可中间有没有逃税嫌疑，最终要税务局来认定股权转让价格是否合理。

据悉，公司交易房产时的所得税税率为25%，也有部分税收优惠的是15%，但交易环节中的流转税和契税是不可避免，该税务专家表示，如果持有时间长的话，个人缴税还是比公司缴税低。

可见，要想为了买房专门成立公司，成本是很高的。但是，张波告诉每日经济新闻记者：

对于一些名下已经有公司的企业家或明星，通过公司名义（或工作室）来买房则是近此年来并不鲜见的现象，是否属于“炒房”则很难界定。

▲上海某高端楼盘客户

除了暂停企业购房外，西安这次的政策还暂停了事业单位购房，严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的，将予以严肃查处。