楼市活跃度提升 后续调控不言松

    “虽然是端午节假期第一天，但是来看房的客户并不算少。”北京南四环某楼盘售楼经理对中国证券报记者说。在售楼大厅内，记者看到有三五组看房客户，样板间内也不断涌入看房者。截至当日17点，售楼经理称已经接待了约20组看房客户。

    业内专家表示，近期一二线城市供给在逐步改善，房地产市场交易开始有所活跃。二季度开始预售证管控边际放宽，以及部分开发商应对资金链趋紧采取快速周转策略，使推盘量相应增长。从后续调控来看，难言全面放松，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。从长期来看，供需失衡是导致目前房价高涨的主要问题。房价调控政策需要从供应端入手，加大市场供应以及建立多元的供给渠道。

    楼市活跃度上升

    “当前该楼盘在售的是精装修‘准’现房，最早今年底可交房。根据户型不同，房价略有差异，整个楼盘均价每平方米8万元。”据上述售楼经理介绍，开盘一个半月以来，已经卖出两百余套，目前还剩140余套在售。

    伴随着销售量的提高，优惠活动和折扣也“难见踪影”。作为四环以内为数不多的在售楼盘之一，该售楼经理称该楼盘只在开盘前3天有一定优惠。目前没有任何折扣或者活动，均是一口价，且首套房房贷利率上浮10%，二套房房贷利率上浮20%。“四环内新建商品房越来越少，周边棚户区改造以改建基础设施为主。而且我们楼盘价格定得比较低，所以今后肯定也不会有活动。”

    值得注意的是，开发商捂盘惜售的情况也受到了限制。该楼盘的售楼经理称，“本来这个楼盘是打算年底再卖，但是北京市住建委不允许，因为到时候现房价格肯定较高，有可能会扰乱房价，因此让我们先按期房卖。但我们还是会保留部分房源，到年底楼盘装修完毕之后，作为现房出售，到时可能会涨价。”

    事实上，国家统计局的数据也显示出近期一线城市房价有上涨的趋势。从环比看，5月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。

    在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，近期市场确实有回暖的迹象，一方面是因为新盘供应增加，另一方面是过去持续压抑的市场需求在近期有所释放。压抑的市场需求带来了交易量提高和价格上升。总体上来讲，类似北京市场的需求并没有减少，此前不过是部分需求被压抑。

    中原地产研究中心统计数据显示，16日、17日，北京新建住宅网签分别只有5套、4套，上海分别为278套、122套，广州分别为426套、369套，深圳分别102套、100套。中原地产首席分析师张大伟认为，从趋势看，6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，购房者依然集中入市。

    交易秩序亟待规范

    中原地产研究中心统计数据显示，以6月截至17日的月内市场数据看，二线城市环比继续上升，平均上升8%，同比上涨接近30%，其中热点城市主要有杭州、南宁、南京等。

    同策研究院数据显示，从商品住宅供应量和成交面积来看，其监测的15个二线城市，5月商品住宅供应量为1148.98万平米，环比上涨47%，同比上涨21%；成交面积为1421.52万平米，环比大幅上涨12.6%，同比上涨8%。

    “近来二线城市楼市升温产生了两个现象，反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，一是“抢房打新”。限价令下，一二手房价格倒挂，显著的套利空间引发了更浓烈的市场投机氛围，掀起了一拨“楼市打新”热潮。尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性，但若没有有效的刚需群体倾斜措施，庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。高价诚意金和内幕交易等乱象更不利于刚需群体获得购房机会，与限价政策的初衷相悖。

    二是“抢人大战”。自去年以来，已有50余座城市和4个省份推出人才引进和安居政策，多以降低落户门槛、提供住房补贴和优惠的公积金政策吸引人才扎根。从原因来看，与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关；而从结果来看，将“留住人”直接与房地产市场挂钩，这种变相的放松限购限贷均实际拉动了当地楼市成交。

    也有专家认为，二线城市有政策“利好”或松动，并且很多城市去化周期偏小，供应压力较低。虽然出现了较多的调控政策，但政策的作用体现了一定的滞后性。

    后续调控难言放松

    上海易居房地产研究院研究员詹毅凡介绍，当前全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，已经重新回到了“偏热”区间，各地政府必须防范失控风险，防止市场进一步升温。

    统计局数据显示，5月，各地继续坚持“房住不炒”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市先后出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。比如，成都、太原、西安、丹东、贵阳、哈尔滨等城市均出台调控政策，控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、严厉打击房地产开发企业捂盘惜售和规避调控政策等。

    “目前全国房价环比增幅连续3个月扩大，且已达到近19个月的最高值。二线城市的同比增幅也有所反弹。”詹毅凡预计，在部分热点城市，三季度依然有升级调控的可能。

    从需求端来看，川财证券分析师徐伟平认为，目前一二线城市库存去化月数大致在8、9个月左右，已经低于一般12个月的合理水平，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。而部分三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，需求端调控的政策难言全面放松。低库存下存在价格上行风险，将推动供给端政策的放松，比如加大土地供应量和放松预售证监管等。

    詹毅凡也认为，从长期来看，供需失衡是导致目前房价高涨的主要问题。房价调控政策需要从供应端入手，加大市场供应，建立多元供给渠道。