北京“限改共”新政启示：保刚需思路未变 楼市调控存“后手”

    导读

    “限改共”传言从今年年初就开始发酵，一度引发北京楼市风声鹤唳。相比于坊间流传的全面实施，征求意见稿中15%的价差设定不算太严厉。

    在北京楼市的“限改共”传言发酵了近两个月后，这只“靴子”终于出现落地的可能。

    5月7日，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不低于15%时，将收购转化为共有产权住房。

    第二种情况就是所谓的“限改共”。根据这一方式，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权转化为北京市保障房中心代持的政府产权份额。

    虽然只是征求意见稿，文件仍然引发广泛的讨论，其中不乏反对声音。但专家普遍指出，此举的实际影响范围并不大，且最终目的是为实现“房住不炒”。

    因调控力度偏大、出台时间较早，北京被视为楼市调控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。分析人士指出，无论最终出台与否，“限改共”释放出信号意义已不容忽视。

    延续“双防双保”

    在北京市场，政府调控或指导房价的项目，名词甚多，经济适用房已基本退出，此前的“限价房”也被新的“限房价、控地价”项目取代，后者暂时被称为“限竞房”，也是限价房（或叫限房价项目）的一种。上述通知所称限房价项目，就是指按“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

    北京于2016年9月30日提出“限房价、控地价”的土地出让方式，首批地块于当年年底推出。此后出让的土地中，大多采用了这种方式。因此，“限改共”受到的关注度颇高。

    “限改共”传言从今年年初就开始发酵，一度引发北京楼市风声鹤唳。相比于坊间流传的全面实施，征求意见稿中15%的价差设定不算太严厉。

    专家指出，北京通过土地出让形成的限价商品房共计61个，初步估算，大约只有五分之一属于价差较大的项目。因此，大部分限房价项目都不会被收购作为共有产权住房，而会作为商品房来销售。

    据21世纪经济报道记者了解，在征求意见稿出台之前，北京市住建委已经就“限改共”问题向部分房企征求意见，其中不乏反对声音。有房企人士认为，这一方式的行政色彩过于浓厚，扭曲了价格信号。在地价、房价、产权比例都被限定的情况下，“开发商没什么可以做的，完全变成建筑承包商”，且为了保证项目盈利，会“想办法控制成本”。

    15%的价差设定，被认为是妥协之后的结果，由于实际影响有所减弱，因此业界认为该政策最终出台的可能性较大。

    相比房企人士，专家普遍对该政策持肯定的态度，认为该措施发挥政策设计的初衷，堵住了限价房政策的一些漏洞。

    “如果限房价项目销售时与周边商品房价差较大，那么就会有较大的获利空间，一些投资客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了他们炒房牟利的工具。”有专家如此分析。

    针对“限改共”是否存在与民争利的嫌疑，专家指出，无论是之前的限房价项目拍地规则，还是如今的销售政策，都体现了“双防双保”的概念，最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中，实现“房住不炒”。

    “双防”是通过限房价项目拍地规则和销售政策，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。“双保”则是在限房价项目的销售中，既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

    坚持“房住不炒”

    北京就“限改共”征求意见之时，其他城市的楼市调控并未止步。

    5月7日，哈尔滨发文强化调控，对6个主城区实施房屋限售，期限为3年。此前，佛山市住建局也发文要求，开发商应避免在夜间（17：30-次日8：30）进行项目开盘或销售活动，对预计购房人数较多的项目，尽可能采用摇号等方式进行销售。福建省也于本月初发文，要求各地要加强片区住房价格监管，实施“一盘一评估”。

    在部委层面，发改委、自然资源部、住建部、中国铁路总公司于5月7日联合发文，要求坚决防控高铁站周边的“单纯房地产化倾向”。一个月前的4月9日，发改委等五部门发文指出，各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发。

    伴随着2016年楼市升温而来的房地产调控，可谓旷日持久。中原地产指出，从2016年的“9·30新政”算起，楼市调控至今已出现5轮升级。其中，仅2018年出台的大大小小的调控政策，就多达115次。

    纵观我国房地产调控史，政策出台的力度、范围、密度前所未有。北京的“限改共”政策，被认为代表了调控的新高度。

    “虽然有些城市出台了落户新政，但监管层对房地产去杠杆、抑投机的态度是很坚决的，并体现在行动上。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向记者表示，部分城市楼市出现反弹迹象，调控政策则相应加码。

    北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，房地产调控一定要跨周期才能达到效果。因为“当市场进入反弹阶段时，人们还是习惯性地去买房，从而实现资产的保值增值”。如果调控松动，市场就容易出现报复性反弹。

    该人士认为，中央提出“房住不炒”的根本目的，在于改变人们的价值观。为此，监管层不惜采用极其严厉的、带有行政色彩的手段来实施调控。他表示，北京此前出台的商住房“限购令”，以及很多城市推出的限售政策，虽然都带有一定的行政色彩，但给购房者带来的心理冲击很大。“限改共”正是这一思路的延续。

    多数受访者认为，考虑到房地产税立法、租赁市场培育等长效机制进入关键阶段，房地产调控不会在短期内降温。无论北京“限改共”政策出台与否，均说明楼市调控仍有“后手”，继续加码的可能性仍然存在。