价差大的项目 拟转为共有产权住房摇号销售

    为切实保障限房价项目的住房是用来住的，由北京市住建委起草的北京限房价项目销售新政昨日公开征求意见。根据新政，项目销售限价与评估价比值不高于85%的，将由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房，并进行摇号销售。对此，业内专家认为，新政能够“双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。

    价差大的转为共有产权房

    所谓限房价项目，是指按北京市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。由于“限房价项目”在土地出让时确定的销售限价，与达到预售条件时项目周边住房市场价格存在差异，所以如何销售“限房价项目”备受社会关注。

    新政明确，在限房价项目办理施工许可后，由北京市保障房中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售限价与评估价之比不同，将采取不同的销售方式。

    其中，销售限价与评估价比值高于85%的，将由开发商按商品房销售，有资格购房家庭取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年才能上市交易。

    对于销售限价与评估价比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房，具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购，并将摇号销售。项目所在区户籍和在项目所在区工作的北京市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

    新政还明确，设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。另外，北京市保障房中心收购限房价项目时，应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备北京市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平方米的住房可向具备北京市购房资格的居民家庭进行销售。

    “双防双保”扼制炒房

    对于部分限房价项目上市时销售限价与同地段房屋市场价会产生较大差价的原因，北京房协副会长、秘书长陈志指出，一是政府推出“限房价、控地价”的土地出让方式是为了控制土地出让价格、防止出现“地王”，所以有必要适当压低住房销售限价；二是为引导项目周边的在售新房项目及二手房房主理性定价，扼制房价上涨，也需要在一定程度上控制销售限价，特别是一些在土地出让时周边没有在售新房，销售限价主要是参考了周边二手住房当时的成交均价。

    “限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，目前看，即便像有些城市那样采用公开摇号的方式，但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，并且购房后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。

    楼建波认为，限房价项目销售新政能够“双防双保”，扼制炒房，确保限房价项目住房是用来住的。“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格，防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利；“双保”则既保障了房子是用来住的，也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

    而对于新政中暂定85%的设定比例，陈志指出，如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。所以，总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。而且，设定比例暂定为85%，在实施过程中，还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制，而不是机械地固定在某个比例，体现了管理方既兼顾当下又着眼长远，既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。