经营性收入占比提升 龙湖新发展模式的下一站

    时间进入7月份，上市房企陆续披露了上半年的业绩简报，除去略显苍白的解释外，一些房企也展现出积极的一面。

    7月12日晚，龙湖集团发布业绩公告，在今年1月份-6月份实现销售额511.2亿元，合同销售面积为365.5万平方米，稳居行业TOP10。

    事实上，作为一家老牌房企，龙湖集团如今的一举一动正得到更多关注。背后的原因，不单单因为其销售规模常年稳居行业前十，而是随着激荡的潮水退去，行业愈发期待一位新发展模式的开渠人，打开原本房地产企业单一收入构成的桎梏。

    一直以来，龙湖在开发业务之外的经营性业务均被寄予厚望。在上半年，龙湖实现经营性收入约139.4亿元（含税），同比增长7.6%，创下历史新高。其中，运营业务营收达70.7亿元（含税），服务业务营收为68.7亿元（含税），双双实现增长。

    可以看到，龙湖集团在此期间的经营业务收入相较地产销售收入的比例已高达25.6%。曾经以开发业务之“源”，生长而来的经营、服务赛道之“流”，如今已经实现独立成长，在龙湖的营收、利润以及现金流的贡献中占据更为重要的位置。

    如果说现金流是企业流动的血脉，如今的龙湖集团已然引入了一股“活水”。在提质换挡的特殊时期，龙湖正以丰富业务组成的生态圈，积攒抵御周期波动的力量。

    波动周期内的“定盘星”

    在2024年，随着城镇化率超过65%、房地产增速放缓、运营成本上升，房地产全行业告别过去的“三高”模式，承受着前所未有的阵痛。

    房地产行业正在曲折中，迈向高质量发展的新模式。在这样一个变化的过程中，龙湖向更高阶的发展模式靠近，尤其在经营性业务领域，已成功步入收获期。

    其中，厚实的商业盘面是龙湖集团重要的标签之一，在行业整体又增量转向存量的大背景下，实现稳健的发展节奏。

    在2023年度业绩发布会上，龙湖集团管理层曾提到，2024年将新开14座商场，其中8座重资产、6座轻资产。这也意味着2024年龙湖开业的商业项目将超过100个，届时龙湖将正式步入“百MALL时代”。

    如今，半年“交卷”：成都东安湖天街、南京雨山天街、重庆云领天街相继开业，成都三千集焕新亮相，龙湖在高能级城市核心板块业绩亮眼。

    当前，行业要转型至新发展模式，房企将在地产开发业务之余，寻求获取长期稳定的重复性经营收入。在依靠重资产获取租金收入之余，为资产引入权益投资人，获取资产、资本管理收入，最后是受委托管理第三方业主的资产，实现经营管理、品牌收入。

    2024年，为迎接大资管时代，龙湖整合资源用运营思维全面推动产品升级。4月16日，龙湖集团发布全新资产管理品牌“逍遥洲资管”，与此相应，原长租公寓航道升级更名为资产管理航道。

    逍遥洲资管定位为“全周期全业态资产管理运营商”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及颐年公寓“椿山万树”六大业务，实现存量提质和增量投资的良性循环。

    商业的持续推进，加上逍遥洲资管拓展的丰富空间，推动龙湖集团在上半年实现运营业务营收达70.7亿元（含税）。

    事实上，这份运营业务被广泛认为是龙湖集团在波动周期下的定盘星。据中金发布的最新报告，持续看好龙湖集团作为稀缺的“开发+持有”标的，龙湖有望通过高度自律、积极作为在下行周期保存优质资产、打磨能力，待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。

    新质增长重构竞争优势

    优胜劣汰，活下来的都是强者。

    新周期意味着传统生产力的升级跃迁。龙湖经营性业绩稳定增长，原因在于通过商业模式创新，培育新质生产力，重塑增长路径，打造新型增长曲线——强化运营、服务业务才是发展的永续动力。

    从龙湖的业务布局，我们可以看到，“一个龙湖”“三大板块”“多元生态”展现出极强的生命力。

    而这自然离不开长年的业务积淀。例如，商业投资就是龙湖在2000年就开始布局的业务，以时间的沉淀才有了今天“天街”和“星悦荟”两大商业品牌落地全国高能级城市。

    经过20余年的经验积累与实践探索，龙湖不仅保持开发赛道位居行业前列，更重视以用户为中心布建“轻重并举”的多元化体系，将行业高品质、好服务提供给合作伙伴，实现价值共享。

    2021年，龙湖商业启动轻资产业务，提速全国网格化布局，仅三年时间便在轻资产赛道风生水起。截至目前，龙湖商业已累计获取30多个轻资产项目，在今年6月份，龙湖与杭州钱江制冷集团达成合作，联袂打造杭州首座星悦荟项目，这是龙湖在杭州布局的第14座商业项目，也是杭州第5座轻资产项目。

    在运营业务之外，龙湖集团的服务业务板块同样抢眼。

    其中，龙湖智创生活涉及住宅服务与商企城市服务，及社区增值、新零售、房屋租售、工程服务四大增值业务。2023年全年，龙湖智创生活实现收入总额102.8亿元，毛利率为30.6%，物业在管面积达到3.6亿平方米，客户满意度连续15年超过90%。

    2024年上半年，龙湖智创生活荣获“2024中国园区物业服务力TOP20企业”、2024中国物业服务智慧服务样本标杆企业、2024中国物业服务办公物业服务样本标杆企业等奖项，深受行业认可。

    在今年1月份-6月份，龙湖集团服务业务营收为68.7亿元（含税），其中不只是龙湖智创生活的持续增长，龙湖龙智造这一新业务崛起，也意味着龙湖的业务边界被重塑，创新增长有了新机遇。2024年上半年，龙湖新增代建类项目26个，总建筑面积达432万平方米，已累计获取代建类项目超110个，总建筑面积超2100万平方米。

    数字化赛道，龙湖亦积极布局。2024年5月13日，龙湖旗下千丁数科“4+N”智慧空间科技产品矩阵正式发布，聚焦城市空间建造和运营，推动数字技术与空间场景的融合创新。

    独行则疾 众行则远

    在动荡起伏的环境中，韧性就是组织穿越周期的定力。对于一家企业而言，所谓“韧性”，即“适应性”。

    首先，龙湖对外部环境及趋势保持清醒认知。“唯一确定的就是不确定”既是新经济时代的主要特征，更是企业穿越周期的核心关键。

    其次，龙湖做好了应对之策。龙湖仍在积极主动求变，行业拐点无非是市场萎缩、利润下滑等，但市场需求依然存在，用户也依然存在。

    其三，龙湖有着清晰的战略，与战略执行力，精准调试变革的节奏。龙湖管理层曾多次强调，未来企业的发展是靠内生动力和业务产生正向的现金流去推动。相较于开发业务，龙湖的经营性收入以及利润正在稳步、可持续增长，建立更加健康的盈利模式。

    经营性业务贡献稳定的现金流之外，龙湖的融资亦保持通畅。据龙湖管理层透露，上半年龙湖经营性物业贷款的增额超过200亿元。因此，龙湖有资金实力在上半年获取7宗土地，覆盖北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山等城市，总建筑面积为51万平方米，权益地价60亿元。

    安全的债务结构，更是龙湖稳健前行的基石。6月28日，龙湖提前兑付26.5亿元的CMBS债券，并在同一天提前赎回6.2亿美元的美元债。截至目前，龙湖累计还债达72亿元，2024年内剩余到期的公开债仅剩45亿元人民币，且到期时间分散、无集中兑付压力。至2026年底前，龙湖亦无境外无到期的公开债券。

    汇丰认为，龙湖是为数不多的仍能按时足额偿还债务的民营房企之一。

    独行则疾，众行则远。没有人能精准预测经济的走势，也没有人知道未来还有多远，但龙湖始终聚焦用户需求、提升现金创造能力、力图多方共赢、构建新发展模式、严控财务安全等，或许正是企业穿越周期、锻造韧性的借鉴经验。

    （CIS）