香港楼市全面“撤辣” 点燃内地和香港购房者置业热情

    本报记者 谢若琳

    见习记者 毛艺融 陈潇

    香港楼市全面“撤辣”（撤销住宅物业需求管理措施），受到广泛关注。

    2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》。陈茂波表示，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

    这意味着香港于2010年开启的长达14年的“辣招”调控政策宣布落幕。多位业内人士认为，香港主要通过印花税调控楼市，此次调整相当于内地一线城市全面取消限购的力度，对于一套价值千万港元的楼盘来说，可以少缴纳300万港元左右的税款。

    内地客户赴港置业增加

    消息公布后，香港以及内地的购房者都行动了起来。3月1日，一位香港房产中介告诉《证券日报》记者，当前内地居民和香港人税费基本一致，这两天想买房的客户明显增加，近期预约几乎全满。新盘方面，某新楼盘在2月29日卖了14套，其中有10套都是一个内地客户买的。

    有深圳居民告诉《证券日报》记者，随着两地越来越多的交流和沟通，身边在香港置业的人不少。

    一名地产自媒体人也告诉《证券日报》记者，这两天来找她了解香港房产事宜的人非常多，她为此建了个群，不少有购房意向的人士在群里相互交流购房经验。

    “从投资角度来看，香港置业是很划算的，1000万港元左右的物业月租金大概能到3万港元，非常好租。”上述中介人士称，目前内地购房者只需准备一年完税证明、3个月银行流水和3个月薪资单证明即可按揭，不过按揭比例可能会和香港本地居民有一定区别。

    3月1日下午，该房产中介表示，收到开发商消息，下周二可能会全盘停售，收回特价项目，同时调整单价，也就是加价，但加价幅度未知。

    那么，此次政策调控，会完全激活香港楼市吗？数据显示，自“撤辣”后，香港楼市两天内成交83宗新房，约占2月份整体一手成交的近三成。

    高盛报告表示，香港特区政府《财政预算案》宣布“撤辣”，更重要的是限制新屋销售的压力取消，相信成交量将会回升，不过利率仍然相对偏高、净租金回报率负面，以及高库存水平等因素仍然存在。维持今年楼价下跌5%、明年回升5%的预测，相信利率下调是确认楼市复苏的下一个催化剂。

    “撤辣”前香港楼市承压

    事实上，香港政府推出印花税政策，最早可追溯至2010年，彼时为抑制楼市过热推出额外印花税（SSD），税额达5%至15%。随后，香港楼市仍一路升温，政府又推出印花税加强版，被业界称为“加辣”。从2012年起推出买家印花税（BSD）和新住宅印花税（DSD），税款占楼价的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名义的买家，后者主要面向购入第二套或以上物业的买家。

    到了2022年10月份，香港施政报告开始实施“减辣”措施，外来人才在港置业“先征后退”。2023年10月份，进一步将额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。据陈茂波介绍，“先免后征”安排深受欢迎，目前已有超过500多宗申请获批。

    物业按揭贷款限制也被放宽。在《财政预算案》公布同日，香港金融管理局亦宣布放宽物业按揭贷款限制。主要政策包括承做七成按揭的楼价上限，由1500万港元增至3000万港元；暂停实施按揭压力测试，以及放宽物业发展项目最高融资比率等。

    这也是继2023年7月份以来香港当地第二轮放宽按揭审慎监管措施。陈茂波表示：“住宅物业市场方面，在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下，市场气氛自去年年中起十分审慎。楼价全年下跌7%，成交量缩减5%至约4.3万宗的低水平。非住宅物业市场大致淡静。”

    此次全面“撤辣”符合市场预期。中泰证券研究所政策团队首席分析师杨畅对《证券日报》记者表示，现阶段香港取消印花税等措施，或在一定程度上表明降低购置成本、活跃楼市的政策意图。

    据香港差饷物业估价署2月27日公布，1月份楼价指数跌至306.4，跌至7年多以来的最低点，按年跌幅超过9.4%。2023年，多幅住宅土地流标，市场普遍对“撤辣”预期较大，导致观望以及交易量不断下滑。

    “香港楼市涉及‘辣招’的交易量创下新低，单计去年全年三大‘辣税’交易量共录约2811宗，创2014年三项住宅‘辣税’征收后有纪录以来新低，而去年‘辣税’收益约59.89亿港元，连续2年金额不足60亿港元，‘辣招’的意义在减弱。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示。

    从2024年1月份数据来看，香港楼市呈现出短期量减价升的态势。据Wind资讯数据统计显示，2024年1月份香港住宅楼宇买卖合约中的二手买卖数量为2474份，弱于2023年的2688份。从成交均价来看，2024年1月份每份约为786.4万港元，高于2023年1月份的757.4万港元。

    “随着印花税政策调整，后续月份的成交量表现值得关注。”杨畅表示。

    对于未来的房屋供应，《财政预算案》显示，私营房屋供应方面，预计今年起五年内，私人住宅单位每年平均落成量超过1.9万个，较过去五年的平均数增加约15%。未来3年至4年一手私人住宅单位潜在供应量约为10.9万个单位。公营房屋供应方面，将在未来十年内满足30.8万个公营房屋单位的供应目标。