南京第四轮土拍五分钟内底价成交 四季度房企拿地意愿偏弱

    本报记者 王丽新

    11月10日，南京举行2022年第四批次集中供地，共计出让4宗纯住宅用地，均位于市场热度较高的江北新区中央商务区片区，起价总计约66亿元，最终全部底价成交。

    “整体来看，自去年第二批次集中供地控溢价之后，南京土地市场成交表现较为分化，热点地块依旧溢价成交，部分地块也存在流拍情况。”中指研究院土地事业部负责人张凯向《证券日报》记者表示，从拿地企业来看，央企、国企以及地方平台企业拍地积极。

    “纵观南京今年的四轮集中供地，底价成交现象较多，溢价率处于较低水平，整体热度表现平淡。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，一方面受到市场大环境影响，房企拿地积极性不是很高；另一方面，南京新房市场的成交乏力也传递至土拍市场。

    南京第四次供地五分钟拍完

    由于此次出让地块均位于江北新区核心片区，地理位置优越，且不设毛坯房限价，所以早在土拍开始前，市场便有消息称“有很多房企表现出明确的拿地意向”。

    但预想中的拉锯战却并没有出现。土拍开始仅一分钟，土拍网便显示“4宗地块全部底价成交，目前处于待公证的状态”。开拍五分钟左右，网站便公示了全部拿地企业。

    最终结果显示，4宗地块均以底价成交，总成交价66亿元。值得注意的是，与2022年4月份南京首批集中供地中该片区拍出的楼面价相比，即使是此次土拍中楼面价最高的NO.新区2022G15地块，楼面价亦下降了超2000元/平方米。

    “本次成交低调收场，开拍即公布了成交结果，4宗项目均由区平台国资竞得。”张凯表示，一方面，在配套设施方面，周边办公、商业、学校等资源仍在规划阶段，兑现时间仍不确定，目前市场倾向追求快速去化、快速收款项目；另一方面，本次江北核心区推出的4宗地块均价超过2万元/平方米，高于南京平均价格水平，项目竞买门槛略高，虽然没有设置毛坯限价，但在价格上没有太大优势的话，去化也是问题。此外，通常房企在年底投资收缩比较明显，为了财报表现需要加速资金回笼，故在投资方面有所缩减。

    值得一提的是，截至目前，南京进行了四个批次集中供地，共计收金1259亿元，相较于去年全年的2015.5亿元大幅减少，同比减少37.5%。在张凯看来，背后主要原因是受民营企业拿地力度收窄，部分存量项目没有达到销售预期，资金回款压力扩大，导致其拿地谨慎或者不再进行拿地，但是，城投企业拿地占比逐批次明显提高。

    从溢价率走势来看，“相较于第一轮集中土拍的4.52%、第二轮土拍的2.88%，第三轮土拍溢价率2.58%，本轮土拍全部零溢价成交。”陈霄表示，预计南京会进行第五次集中供地，但目前还没有发布第五批次集中供地的公告等相关文件。

    三城完成年内第四次集中供地

    据中指研究院监测，目前已完成四个批次土拍的仅有苏州、无锡、南京三个城市，共推出33宗地块，苏州2宗地块因故提前终止出让，总计成交31宗，收金343亿元，均零溢价。

    除南京外，截至目前，无锡收金588.45亿元，占去年全年的64.6%；苏州收金811.55亿元，占去年全年的60.4%。另外，杭州目前完成三个批次土地出让，收金1814.58亿元，占去年全年的67.2%；上海目前收金2712.71亿元，占去年全年的96%。由此可见，截至目前，在长三角区域，除上海与去年基本持平外，其他城市的卖地收入与去年相比，基本维持在去年的六七成左右水平。

    此外，从部分城市发布的公告看，仍有不少城市明确表示今年会推出四个批次集中供地，包括北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉等城市，部分城市表示要进行第五批、第六批集中供地。

    “预计北京、深圳、上海等城市土地市场会平稳进行。”张凯向《证券日报》记者表示，但总体而言，受开发工期和企业回笼资金等因素影响，年底土地市场是成交低峰期。对此，陈霄也表示，由于当前房企销售端依然承压，同时四季度获取的地块很难在年内形成有效的销售回款，房企拿地意愿仍偏弱。

（编辑 袁元）