前五月销售金额环比连涨 碧桂园行稳致远龙头地位稳固

    随着“三条红线”落地，现金流管理的重要性更加凸显，促销售、抓回款前所未有地考验着房企的整体运营能力。

    来自国家统计局的数据显示，今年前四个月，商品房销售面积5.03亿平方米，同比增长48.1%；商品房销售额5.36万亿元，同比增长68.2%。但就单月来看，4月以来，各地政策严管楼市、信贷政策收缩，客观上导致4月份商品房销售面积环比回落约23%，销售金额环比回落约21%。从公布的销售情况简报来看，多家房企的销售额也在四月遭遇大幅环比回落，其中包括部分行业“优等生”。

    在这一大背景下，碧桂园近日公布的销售成绩单更加令人瞩目。碧桂园发布公告称，1月-5月，碧桂园共实现累计权益合同销售金额2497.6亿元，同比增长21.25%。其中，今年5月实现归属公司股东权益的合同销售金额约573.8亿元，环比增长8.63%，同比增长2.26%。至此，碧桂园已连续5个月实现同比、环比增长。十强房企中，碧桂园也是唯一实现年内连续5个月环比增长的企业。

    另据中指研究院6月1日发布的数据，2021年前5个月，TOP10房企销售额门槛值为1260亿元，较上年增长59.5%。其中，恒大、万科、融创、保利四家房企前5个月销售额超2000亿元，碧桂园则是唯一一家突破3000亿元的房企，以3541亿元的销售额稳居行业第一位。

    均衡布局力推业绩持续增长

    从2013年跨入千亿门槛到2016年跻身3000亿元，再到2017年首次突破5000亿元，碧桂园每次大跨步都让行业瞩目。而有效应对市场不确定性，抵御黑天鹅事件，实现持续稳定的高成长的背后，离不开这家龙头房企多年来坚持均衡布局一到六线，重仓三四五线的战略定力。

    相比一二线市场调控风声紧，竞争激烈、高存量去化慢，三四线城市政策环境相对宽容，高端竞品少，销售回款快。碧桂园集团总裁莫斌此前就曾表示：“在这次疫情之后，在需求端，三四线客户改善住宅的意愿将越来越强。目前政府在供给端也给了很大的支持，希望供需端结合起来，在三四线能够有更好的销售情况。”

    亿翰智库亦认为，对于碧桂园来说，当其他企业纷纷走向一二线城市，其在三四线城市的发展或会迎来更多的利好，包括竞争压力的降低，品牌影响力的扩大等等，都会给企业的发展带来良性的赋能，可以通过极致化的渗透搭配优质的产品和服务，进一步强化企业在三四线城市的话语权，形成独一无二的优势地位。

    数据显示，2020年全年碧桂园共获取511宗土地，权益总代价约人民币2100亿元，其中65%位于三四线城市。同时，碧桂园已进驻的245个三四线城市中，84%的城市处于库存短缺或合理状态，这也直观地反映出三四线市场需求潜力巨大，并成为不断助推碧桂园业绩逆势而上的重要需求端因素。

    根据亿翰智库调研情况来看，城市本身的基本面优势仍是需求的最大支撑点，其中长三角和粤港澳大湾区大量区域需求支撑最为强劲。

    而这两大区域也正是碧桂园一直前瞻性深度布局的“粮仓”所在。2020年全年，碧桂园共获取508宗土地，权益总代价约人民币2092亿元，新获取的土地按权益地价计算，75%的土储聚焦五大都市圈。另外，位于五大都市圈的权益可售资源1.28万亿元，占已获取权益可售资源的73%，远超其他房企。这无疑进一步带动了今年以来碧桂园销售业绩持续增长。

    区域“裂变”提升市场竞争力

    另一方面，随着地产行业持续面对调控从严、融资从紧的政策组合，愈加“内卷”的市场环境，也让马太效应凸显，中小房企的空间进一步被压缩，头部房企强者更强。

    数据显示，2021年5月，TOP30房企门集中度为54%，TOP50房企集中度超65%。对此，亿翰智库认为，集中度变化的背后也反映出行业的发展逻辑：企业可供争夺的行业份额缩减，竞争会逐步向着精细化，细致化的方向发展，竞争的白热化状态也要求企业的竞争力打造逐步聚焦。

    在这一点上，碧桂园也早已有备而来。早在去年初，整个地产行业还没从疫情的冲击下缓过神来，碧桂园就率先启动对集团和区域架构的优化整合，将部分业务规模偏小的、地域邻近的区域合并，将较大的区域再次裂变。到2021年5月，碧桂园下辖区域总计裂变为106个。

    对于这一轮区域架构调整，碧桂园集团董事局主席杨国强明确表示，蜻蜓点水等于是竹篮打水，裂变是为了有能力做得更好、更完美。莫斌亦称：“今后每个区域都相当于一个小碧桂园。”

    碧桂园此举旨在通过缩小各个区域的管理半径，深耕当地，及时专注响应市场和客户的需求。说得直白一点，就是通过再塑组织，高效抢占市场，冲刺业绩。2020年碧桂园销售额约占全国总体市占率约5%，在已进驻的三四线城市中，平均市占率约8%。

    同时，为了提升市场竞争力，自去年以来，碧桂园就屡屡强调要做好“一率五力”，即高效率、成本力、产品力、营销力和科技力。其中高效率被莫斌称为碧桂园占领市场的制胜法宝，成本力是生存之道。

    目前来看，大刀阔斧、多管齐下的变革举措也确实有效地推动了碧桂园在行业集中度不断提升之际抢占到更多的市场份额。

    “我们每周都会做一些常态培训，现在把区域拆分成106个，也是鼓励大家有长期主义的精神，聚焦深耕，做一成一。”在5月24日举行的碧桂园股东周年大会上，莫斌十分自信地表示，现在碧桂园的态势“非常好”。

    稳健财务助力穿越市场波动

    值得关注的是，在“三道红线”的重压下，为了应对资金链危机，部分房企在促销回笼资金上颇为手忙脚乱，导致近期负面传闻连连。相比之下，稳健的财务状况令碧桂园表现更为从容，能够专注发展，更好地穿越市场波动。

    最新财报显示，截至2020年12月31日，公司有息负债总额降至3265亿元，大幅下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。

    报告期内，碧桂园净负债率仅为55.6%。目前，碧桂园已连续多年保持净负债率低于70%，这在国内地产企业中非常少见。而中指研究院统计显示，2020年这一指标的百强房企均值为94.6%，碧桂园远低于行业均值。此外，截至2020年底，碧桂园可动用现金余额达1836亿元，资金保障能力强大。

    碧桂园因此成为去年疫情环境下为数不多信用评级逆势而上的企业。目前，在国际三大权威信用评级机构中，碧桂园已获得惠誉和穆迪两家机构的投资者评级，这在国内民营房企中并不多见。其中，穆迪除了将碧桂园发行人评级由原来的非投资级”Ba1/正面”上升为投资级“Baa3/稳定”，高级无担保债券评级更是罕见地连跳两级上升至投资级“Baa3”。另外，标普也已把碧桂园长期主体信用评级从之前的“BB+/稳定”调升为“BB+/正面”，距投资级均只有一级之遥。

    此外，今年5月13日，全球极具影响力的权威商业杂志之一《福布斯》发布“2021年上市公司2000强榜单”。碧桂园位列第140名，实现连续第12年上榜。而此前的《财富》2020年度世界500强榜单中，碧桂园排名也升至第147名，居全球房地产行业首位。

    事实上，在当前的市场环境下，越来越多购房者倾向于选择那些负债水平低、财务状况良好以及品牌实力强的房企，而这反过来也会进一步推动市场份额向碧桂园这样的头部房企集中，加速其销售回款，优化现金流状况，进而形成一种良性循环。

    可以说，在房地产行业存量时代，面对调控常态化、不确定性增加的市场，碧桂园树立了一个房企如何“行稳致远”的典型样本。此前，在今年3月举行的业绩发布会上，莫斌曾表示，公司有信心在未来的三年每年录得10%的权益销售额增长。碧桂园今年能否超预期完成目标，市场拭目以待。

（编辑 崔漫）