山东全省降低商品房预售条件提高房企项目资金周转率

    3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》（简称《意见》），要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例，成为第一个在全省范围内实行降低商品房预售条件的省份。

    全面降低预售标准

    《意见》指出，2020年6月30日前，已领取施工许可证的房地产开发项目，因疫情影响施工建设的，在完成基础工程前提下，适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件。已领取商品房预售许可证的项目，视情况增加1-2个商品房预售监管资金拨付节点，并适度降低各拨付节点监管资金留存比例，但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的留存比例10个百分点。

    《意见》强调，强化房地产市场调控。各地要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，落实城市主体责任制，稳地价稳房价稳预期，完善“住房市场和住房保障”两个体系，着力构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加强房地产市场风险防控，保持市场稳定。

    中国证券报记者梳理发现，目前，已有济南、苏州、石家庄、福州、厦门等数十个城市发布降低预售标准的调控政策，实行调控政策的主体基本为城市。山东成为第一个在全省范围内实行降低商品房预售条件的省份。

    中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，预售条件降低对市场影响很小，旨在助力房企。据其统计，2月份，全国共发布了75次房地产调控政策，这些调控大致可分为调整公积金还款时间、延缓土地出让金缴纳、降低预售标准等，主要是为了减少房地产企业资金压力。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，山东省推出的《意见》主要有三点影响。第一，通过降低预售标准，开发商能够提前进行预售，提高项目周转率。第二，购房者在售楼处交付的预售款，到真正变为开发商的可用资金，需要通过特定节点进行拨付。增加预售资金拨付节点，可使得后续资金回笼速度加快。第三，降低资金监管比例可以使资金利用效率更高。因为有部分资金是抵押在银行，降低监管比例后，可以使房企资金能够更加充分地利用。

    严跃进表示，总体来讲，上述政策体现了当前房地产市场的调控导向，即形成良好的预售条件和资金回笼状态，助力企业复工复产，降低企业生产经营成本。

    值得注意的是，通过房企陆续发布的2月份销售数据可以发现，疫情期间，其整体销售状况不容乐观。除了中国恒大等极个别房企通过大力推广线上售楼处、推出大额折扣外，绝大多数企业2月销售同比腰斩。因此，降低预售标准，对房企增加后续销售货值意义重大。

    克尔瑞研究中心指出，整体来看，百强房企业绩表现受疫情影响较为显著，39家监测房企中有38家2月份业绩同比下降。2020年商品房销售总量回落已是大概率事件。短期内，房企需要做好3月销售受到疫情持续影响的准备。但是，随着疫情逐步缓解，市场秩序和购房需求慢慢恢复，大部分城市的线下售楼处陆续开放。供需集中释放之下，房企供货准备也需提前铺排。

    支持房企复工复产

    值得注意的是，上述《意见》还指出，支持售楼处、中介机构门店和住房租赁企业有序恢复营业。支持企业采用网络、电话、电视广告等方式发布新建商品房、二手房相关宣传信息，鼓励通过线上平台开展销售活动，进行“一对一”预约看房、签约。同时，开通工程建设项目开复工“绿色通道”，对急需开工建设的项目可容缺受理、容缺办理。全力支持房企复工复产意图明显。

    有的地区为了助力房企复工复产，实行开工审批24小时不间断服务。石家庄市出台《应对新冠肺炎疫情防控期间支持我市建筑业和房地产企业复工复业若干措施》，全面实行网上受理、邮寄受理等不见面审批方式，做好网上、电话咨询服务，实行24小时不间断服务模式。

    鑫房链高级副总裁侯宇光对记者表示，近期为对冲疫情影响，中央及多城市出台了针对房地产市场的宽松鼓励政策。此次山东出台的《意见》，考虑到房地产企业的实际情况和疫情所带来的影响，一方面保证了企业后期的正常运行，另一方面避免对房地产市场的供应端出现影响，保证市场供需平衡。预计未来会有更多城市出台针对供应端的宽松政策，但“房住不炒”的定位不会变，城市“因城施策”将会更加灵活。