今年以来近500家房企破产 未来8成房企要死掉？

    2019年以来，房企们正一家接一家倒下。

    时代周报新媒体从人民法院公告网查到，截至2019年12月12日，今年以来宣告破产的房企已经增加到492家。

    房地产行业曾经是财富制造的机器。现在，这一局面正在改变。房企正在从扎堆入场，变成齐齐退场。

    经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单里，还会添上更多名字。

    11月以来，平均每天近2家房企破产

    在人民法院公告网中，输入“房地产破产”字样，将跳出一大串法院公告。每一条公告背后，都是一家房企倒下的证明。

    截至2019年12月12日，这个数字已经增加到492家。这也表明今年以来，平均每天有1.4家房企倒闭。

    临近年底，破产房企的数量正加速飙升。自11月至12月12日，宣告破产的房地产商高达80家，创下今年以来的新高。其中，仅11月24日就有6家房企倒下，为2019年房企破产数单日最高之一。

    换言之，11月以来平均每天有接近2家房企破产倒闭。

    时代周报新媒体发现，12月12日一天之内已有4家房企发布破产公告。多为小微企业，注册资本在数千万左右。

    最新的几条公告中，来自辽宁的盛世天成房地产开发有限公司即是如此。天眼查显示，该公司成立于2007年07月，注册地址在辽宁省铁岭市，注册资本2000万元。在陷入债务困境后，盛世天成房地产开发有限公司的现有财产状况及债务情况，被法院认定为不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务，符合法定破产条件，于12月3日被裁定破产。

    12月11日，中国农业银行沈阳房地产联合开发公司亦有一条破产文书信息，沈阳市皇姑区人民法院此前裁定受理其破产清算申请，查明其截至今年6月11日资产总额为3957516.55元，负债总额137580288.26元，资产负债率3476.43%。最终宣告其批破产。

    债务困境，是杀死这些房企们的致命病毒。但感染这一致命病毒的明显不止中小型房企。

    2019年6月，全国五百强内的百亿上市房企——银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下，进行了破产重组，曾经的宁波首富也至此跌落神坛。

    事情的严重性，似乎已超出预料。但是，这些集体陷入窠臼的房企们，究竟怎么了？

    无钱可用，“渴死”房老板

    中小房企集体破产已成定局，过去成绩斐然的大中型房企频频“爆雷”也屡见不鲜。

    在业内人士看来，这无疑透露出一个信号：房地产通过高负债、高杠杆，来获得高增长的商业逻辑已经不太能走得通，至少在当前的环境中，这样的模式已经不再适用。

    一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。

    此前，时代周报记者从招商银行客户经理处得知，目前开发贷额度有限，想要从银行借钱，门槛不低，一般只有排名行业前30的房企才有可能拿到他们的贷款。

    据新华网（20.720，0.11，0.53%）报道，2018年，全国共有房地产公司9.8万家，由此推断，能拿到其贷款的仅占比万分之三。

    房地产的“高光时刻”不再出现。

    2019年5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资。变相阻断了中小房企的融资之路，更是直接使得银行等金融机构，在向房企发放贷款时挑肥拣瘦。

    更多的房企，由此面临无处找钱的窘境。这之后，紧接着关闭的，还有包括债券和ABS产品等公开市场融资渠道的闸门。

    5月31日，有媒体报道称，从数位接近监管的人士处获悉，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。主要原因在于部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”；在住建部的指导下，央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

    而这些渠道，在银行融资收紧之际，曾是房企们赖以生存的水源。

    2019年3月这一个月内，房企债权融资额为985.15亿元，占房企融资总量的96.19%。包括旭辉、世茂、印力、碧桂园、万科等房企，均发行了10亿至30亿不等的债券或优先票据。另一边，ABS融资产品也曾为房企所倚重。2019年上半年，房企ABS发行量接近1800亿元。

    据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案（部分修改定增预案），但仅有4家被证监会核准。

    曾经，融资渠道，共同组成了房地产这个大池塘边的水管，为其源源不断的输送水源。如今，失去这些水源的房企，如同路中水洼里的鱼，蹦跳着期待救命的甘霖。

    为活下去用尽“十八般武艺”

    面对生存压力，万科喊出的“活下去”，已经成为很多房企最现实的目标。而房企们为了突破当下的资金困局，可谓用尽了“十八般武艺”。

    显而易见的，就是各大头部房企开始了业务减员。

    有头部房企的员工总数半年减少了近15000人，少了约11%。其他头部房企的房地产开发领域，其员工数量也有数百至数千人不等的减少。

    对于很多房企来说，缩短房地产销售周期、加快资金回笼，也是纾解当下资金问题的方法之一。

    今年8月，恒大开启“全员营销”，实现了快速抢收，9月，时代地产也开启相似计划，试图加快回款。背后凸显的便是房企对于资金的渴望。

    但在房企销售面临阻碍的当下，为了求得生存空间，不少房企开始对旗下项目频频售卖股权，用来快速回笼资金。

    6月9日，粤泰股份与世茂旗下五家子公司签署了《世茂粤泰合作项目协议书》，以63.97亿元的价格，共计转让5个项目的股权。

    而世茂地产除了接盘粤泰股份旗下项目外，从3月到5月，还共计接盘了泰禾集团5个项目，交易总对价接近70亿元。

    9月份，房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称，负债千亿的新湖中宝（3.730，0.00，0.00%）开始准备卖地求生。除了新湖中宝之外，今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。

    除了售卖地皮、股权，房企为了“活下去”，在境内融资渠道收紧的背景下，越来越多的房企选择在海外“疯狂借钱”。

    今年以来，海外美元债发行放量明显，其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。

    有数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额（约616亿美元），已经公布的融资计划则达624亿美元。

    分析人士认为，房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，不过其中分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。比如龙头房企万科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。

    中小房企海外高息举债，当债务集中到期后，能否及时还款成为了悬在房企头上的一把利剑。

    未来8成房企要死掉？

    不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业，正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。

    经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。”

    这样的趋势，在当前的环境下已经开始显现。

    据戴德梁行的资料，房地产开发商前40强的市场平均份额约为房地产开发商前100强的1.9倍。中国房地产指数系统资料则指出，房地产开发商前40强的市场总份额由2013年的约28.4%增至2017年的约51.7%。

    房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。

    今年7月13日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海列举数据称：“根据2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。”而且，他还认为今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

    大一些的房企，在危险到来之前，手中已经储备了大量弹药，尚有余力通过甩卖资产换取转圜余地。而数量众多的中小房企，就没有这么幸运。

    没有资金，则无法拓展土地，如果没有土地储备，便失去了获得更加便宜的资金的底气。进一步来说，就意味着市场份额的缩减。

    2019年即将过去，好消息是，只剩10多天，还没倒下的房企可以庆幸自己又撑过一年，坏消息则是，这一年还剩下10多天，谁也不知道，自己会不会倒在明天。