18个地区房地产投资增速下滑 三四线城市或进入下行周期

    在全国的房地产投资数据出炉后，各地数据陆续出炉。

    多地房地产投资增速相对年初下滑，北京成为相比一季度下滑最大的地方，东部地区投资增速持续下滑。一些中西部地区，出现了与全国数据类似的竣工面积下降而新开工面积上升的“剪刀差”。对比来看，部分地区之间的增速差距超过100个百分点。

    对于包括大量三四线城市的地区而言，开发周期本相对较长，“剪刀差”的出现，是否意味着销售下行的背景下，这些区域的开发企业的资金压力正在不断累积？大量新开工后的开发热情进一步下降？供需的错配是否会导致这些地区未来下行周期超过以往？

    多地房地产投资增速下跌

    国家统计局数据显示，前三季度，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%。

    分区域来看，前三季度，东部地区房地产开发投资51680亿元，同比增长8.6%，增速比回落0.2个百分点；中部地区投资20481亿元，增长10.0%，增速加快0.2个百分点；西部地区投资21754亿元，增长16.2%，增速加快0.2个百分点；东北地区投资4093亿元，增长9.9%，增速加快0.2个百分点。

    总量来看，广东、浙江和江苏，分别以11464亿元、9239亿元和8055亿元的开发投资额，稳居全国前三，紧随其后的是山东、安徽和河南，三省前三季度房地产投资总额均超过了5000亿元，四川、福建进入到4000亿元以上区间，湖北、河北、重庆和湖南则超过了3000亿元。

    从增量来看，尽管东部地区依旧是拉动房地产投资增长的主力，但也有部分西部地区，房地产投资增长迅速，成为拉动全国增长的生力军。

    其中，广东房地产投资相比去年增长1173亿元，山东超过了790亿元，对全国房地产投资增长的拉动作用分别达到了12.5%和8.5%。紧随其后的是四川、云南和福建，拉动作用分别达到了7.6%、7.0%和6.6%。

    从增速来看，31个省、市、自治区中，前三季度有28个保持房地产投资正增长，其中14个地区的投资增速超过10%，相比一季度减少了5个，增速最快的仍是以西部地区为主。

    具体来看，西藏、云南、广西、贵州和天津位列前五名。云南和广西、贵州都保持着接近30%的增长速度，这也让这些地区的房地产投资总额，纷纷超过了2000亿门槛，增速全国第二的云南更是超越了北京、天津等东部发达省市，逼近3000亿大关。

    另外，河北、宁夏和海南则是仅有的三个负增长的地区，前三季度的房地产投资总额分别同比下降了1.1%、10.4%和28.1%。

    黑龙江、上海、江西、重庆、青海、北京、江苏、河南、陕西和新疆是增速最慢的十个地区。其中，上海同比增长4%，北京增长6.8%。

    不过，需要注意的是，尽管多数地区保持了增长，但增速相比年初一季度下滑的状况比较普遍。

    21世纪经济报道记者统计发现，三季度房地产投资增速相比一季度下滑的地区数量，达到18个。其中，北京下滑了17.2个百分点，陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。

    住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌此前曾向21世纪经济报道指出，由于整体销售依旧低迷，在一些东部热点省份和城市拿地的房企，面临着不开工就没有销售回款，资金压力加大，项目开工又很难获得足够利润的两难境地。未来一段时间内，东部地区房地产投资增速下行的情况很难出现变化。

    两大剪刀差引发市场关注

    实际上，在前三季度数据公布后，尽管房地产投资总量依旧保持稳定，但相关数据中，两大“剪刀差”持续，引起市场广泛关注。

    第一个“剪刀差”是从2018年开始的竣工面积与新开工面积增速的背离。2019年前三季度，全国房屋新开工面积165707万平米，同比增长8.6%，增速有所回落但依旧保持相对高位。而同期房屋竣工面积46748万平米，同比减少8.6%，竣工面积连续21个月同比下降。

    第二个“剪刀差”则是作为房地产投资的最重要三大组成部分之二，建筑成本和安装成本的同比增速从2019年开始出现了前所未有的持续分化。进入2019年以来，建筑成本持续保持10%左右的高位增长，而安装成本则保持着20%的负增长。

    与竣工和新开工“剪刀差”有所收敛所不同的是，前三季度，建筑成本与安装成本的同比增速分别是10.6%和-24.6%，差距持续扩大至历史高位。

    对此，有房企高管人士告诉21世纪经济报道记者，这实际上反映的是同一个问题，即开发企业开工积极，但施工工期拉长、竣工动力弱的问题。

    为何会出现这样的状况？

    一种观点认为，这与销售下行，企业资金面紧张有关。上述人士告诉记者，当前“高周转”背景下，开发商投资重心集中在开工预售，而不是安装竣工。按照规定，预售项目开工后，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可预售，这一部分大致属于建筑成本，而安装成本属于后续投资。同时，一些企业为了高周转，将预售资金用在了别的新项目的开工上，而不是后续继续开发。

    从地域上来看，也有部分观点认为，剪刀差的出现，与三四线楼市出现了大量供给与需求错配有关，其形成主要是三四线城市楼市的销售下行、回款困难、周期拉长所致。

    21世纪经济报道记者计算各地竣工面积数据与新开工面积数据发现，一些以三四线市场为主的省市，出现了比较明显的新开工猛增、竣工面积狂降的显现。

    其中，西藏、青海的新开工与竣工面积增速“剪刀差”超过100个百分点，甘肃、宁夏、新疆、山东在50个百分点以上，内蒙古、陕西、上海则超过40个百分点。

    从对全国的拉动作用来看，山东前三季度相比去年减少的竣工面积，占全国总量的40%。换句话说，山东对全国竣工面积负增长的拉动作用超过四成。同样的计算方式，山东对全国新开工面积正增长，拉动作用超过21%。

    与山东类似的是四川，其对全国总量的拉动作用都超过了10%。山东、四川和前面提到的新疆等地，都是2018年棚改完成量相对较大、市场供给相对较大的地区。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，对于这种非常罕见的情况，不排除是三四线城市需求下行所导致的。一方面，三四线城市本身的开发周期就相对较长，另一方面，当前三四线城市销售状况一般，回笼资金变慢，也影响了企业的竣工周期。

    “这种剪刀差的出现，可能意味着三四线楼市周期已经发生变化。要进一步警惕三四线城市的市场风险，部分城市的下行周期可能比预料更长。”严跃进表示。