库存达峰值 北京限竞房土地供应持续增加

    截至目前，北京地区限竞房签约数量合计达到20589套，突破2万套大关。与此同时，北京土地市场累计已经成交超过100宗限竞房地块，数量仍在增加。因供应量持续攀升，北京地区限竞房库存量达到历史高峰。业内人士称，未来北京地区新房将以限竞房供应为主，项目去化率将持续分化。地块位置、开发商资质、配套设施建设，将是区分限竞房项目优劣的主要因素。

    项目成交分化

    中原地产数据显示，截至目前，北京限竞房入市超过14个月，限竞房签约数量合计达到20589套，突破2万套大关。与此同时，限竞房供应量达到4.66万套，库存量达到历史最高值。从单月网签数据看，最近几个月都是高位，但与供应量相比库存持续积压。限竞房连续14个月出现供应大于签约的现象。

    中原地产指出，北京限竞房自2018年6月10日开始入市，目前已入市限竞房项目达到63个，合计入市限竞房100期，合计供应住宅套数达到46618套。按照成交套数计算，网签完成率为44.2%。其中，已完成网签的限竞房面积合计218万平方米，平均网签均价为48821元/平方米。

    从已入市的限竞房销售情况看，项目之间去化率分化严重。中原地产首席分析师张大伟指出，少数位置优秀的项目签约相对活跃，大部分项目去化率出现了问题。市场出现明显的二八现象，20%的项目占据超过80%的销售。后续随着大量郊区项目入市，预计限竞房去化难题依然较大。

    10月15日，中国证券报记者走访位于大兴区多个知名限竞房项目发现，限竞房项目去化率低主要和位置有关。多数销售欠佳的房源存在交通不便、配套设施缺失等现象。有的限竞房项目距离最近的地铁直线距离超过5公里。

    以位于大兴区庞各庄附近的限竞房新楼盘项目为例，项目2018年10月开盘，楼盘已经封顶，但目前仍然在大力推销。项目附近没有地铁，居民区有开发商班车接送。据销售人员介绍，在这里买房的多数是改善型需求为主，毕竟单价低，可以挑合适的户型，未来说不定地铁就通了。

    中国证券报记者走访发现，多数大兴区限竞房项目以大户型为主，由于不符合“非普通住宅”的标准，对购买者首付和贷款的资质要求较高。这也是造成去化较难的一大原因。

    “多数项目的小户型在开盘时就一抢而空，很多开发商对小户型存在捂盘、惜售的情况。特价房不是想买就能买到，有些开发商‘十一’期间推出了几套特价房，但是抢到的客户基本都内部排了很久。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。

    “如果做成普通住宅，很多两居室一推出就被抢空。”某楼盘销售人员对中国证券报记者表示。很多楼盘为了配合销售，将总房款在销售时进行分解，一部分为住宅费用，另一部分分解为精装修费用。

    二手房引流

    限竞房去化较难的原因与二手房选择性较大、对购房者引流有关。“二手房基本都是成熟的社区，在配套上有明显的优势。特别是学区和医疗，这些方面限竞房无法竞争。”多位业内人士对中国证券报记者表示。

    多家地产机构数据显示，2019年“金九”以来，北京二手房市场整体价格出现下调，特别是与限竞房总价接近的房源，都有明显的价格调整。二手房降价对限竞房去化造成较大冲击。

    以限竞房项目较多的大兴区为例，多个限竞房项目周围都有2014年以后入市的二手房项目，开发商多为保利、万科、龙湖、首开等知名开发商，项目品质和物业管理与目前入市的限竞房项目相比难分伯仲。

    “这些次新房项目最大的问题是房本不满五年，原值较低。如果首付比例不够，个税比例要求较高。但如果是二套改善型，首付比例本身就很高，从这个角度看，这些次新房项目是很好的选择。毕竟现在的限竞房由于价格被限制，多数是毛坯交房，加上装修时间真正入住可能需要两年左右。算上时间成本，不如买次新房。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。

    张大伟表示，2019年楼市小阳春过后，从点到区域房价开始调整，热点城市逐渐下行。此外，北京的贷款政策严格，而非普通住宅标准过低，因此市场购房者基本都按照非普通住宅首付，二套首付比例需要80%。如果信贷政策没有大的变化，北京楼市也难有大的波动。随着限竞房供应持续增加，存量二手房将继续与限竞房博弈。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2019年楼市小阳春过后，多地区出现市场降温现象，短期看都和金融信贷政策调整有关。商业银行受益于降准政策效应，贷款政策有放松的空间，对房地产有一定的积极影响。但整体来看，房地产信贷政策仍然以稳定为主。从公积金政策变化看，无锡、呼和浩特等城市今年有所收紧，扬州、厦门、汕头等城市有所宽松，放宽的城市对刚需首套购房者利好较大，对换房者而言影响较小。

    供地持续增加

    北京市规划和自然资源委员会网站信息显示，10月15日，北京出让3宗限竞房住宅地块。地块分别位于大兴区黄村镇孙村、通州区马驹桥镇、大兴区旧宫东站。三宗地块的商品住房都需要执行90/70政策，且限价销售。此外，三宗地块均配套幼儿园教育用地。从参与的企业看，旧宫地块有10次报价16家企业参与，孙村地块有5次报价7家企业参与，马驹桥地块有一次报价。

    中国证券报记者梳理发现，叠加10月15日的3宗和以及即将拍卖的2宗，今年以来北京合计将成交105宗限竞房住宅地块。从地理位置看，大兴及亦庄成交地块高达28宗，大兴区已成为北京限竞房市场的红海。

    从参与拿地的企业看，民企参与限竞房拿地的数量明显减少，联合体拿地的现象较为突出。以上述亦庄旧宫地块为例，参与竞拍的房企中，“电建+京能”“融创+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首开+保利”“中铁置业+建工”均是以联合体方式参与竞拍。

    对此，诸葛找房分析师国仕英对中国证券报记者表示，在北京地区已入市的限竞房项目中，不少是通过联合体拿地的方式。这一方面可以增加拿地的概率，另一方面后期运营销售有双重优势。此外，如果去化率不及预期，给单家房企的资金压力会相应减小。