房企九月销售超预期 “银十”降价促销仍是主旋律

    整体来看，由于前三季度规模房企的目标完成情况不及去年同期，四季度加速推货入市，积极推盘去化仍是主流，而四季度也是房企冲刺全年业绩的关键期，预计“银十”期间，房企降价促销仍是主旋律。

    过了几年好日子的开发商，发现今年的日子太不好过了，尤其是“找钱难”。

    9月底10月初，一些房企蓦然发现，利率超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例，最高的已达18%。

    年初短暂的“小阳春”后，房地产融资窗口期也徐徐关闭，房地产金融政策从5月份开始持续收紧，融资成本也节节升高。

    克而瑞数据显示，前9月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较于2018年全年增长0.86个百分点。

    融资受限，为保证现金流安全，加快销售回款成“救命稻草”，刚刚过去的9月，大多数房企通过“降价跑量”，整体销售表现超预期，意外地杀了个“回马枪”，其中龙头房企尤甚，恒大、碧桂园、融创9月销售均超600亿，恒大更超过了800亿，创下历史新高。

    不过，相比往年，今年的9、10月楼市仍不能称“盛景”，接下来的四季度，房企还得加把劲，不然销售目标完成率都有问题。

    融资成本再升

    9月一个明显不同于往年的行业现象是，房地产公司的融资成本，全都上升了。

    克而瑞数据显示，9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%，但无论是大型房企还是小型房企，均出现融资成本持续上涨的现象。融资成本最高的为TOP51+的企业，达到7.28%，较2018年增长0.85个百分点。

    安信证券的数据也显示，TOP10、TOP10-20、TOP20-50综合融资成本中位为6.23%、6.48%、6.87%，相比2018年分别上升12BP、68BP、96BP。

    从房企性质来看，中型房企、非国企融资成本上升明显。央企、地方国企的融资成本中位数分别为4.91%、5.52%，相比2018年分别上升12BP、12BP，而非国企综合融资成本中位数6.91%，相比2018年分别上升51BP。

    融资成本的上升与政策严控房地产金融有关。5月份开始，央行、银保监会纷纷出台文件，限制房地产信托、海外债等，进入下半年，各项政策对房地产融资的限制进一步升级。

    8月底，监管对房地产开发贷款也进行了限制。多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的规模。多位房地产金融界人士指出，这样可能导致大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。

    还有其他的一些融资手段，现在也同样受到了制约。联讯证券分析师李奇霖表示，比如供应链的ABS是房地产开发资金的重要补充，但现在供应链ABS也被限制了，去年大概新增了1300多亿，今年新增大概1100亿。

    此前的8月，多数上市房企在发布中报时就已透露对融资环境的担忧，提早做好“过冬”的准备。

    旭辉集团高管表示，中国房地产开发商的融资市场明显收紧，境内外融资渠道限制增加，债务融资挑战重重；融创中国管理层认为，此次融资端收紧是一个颠覆，史无前例的严格，预计监管层的控制会更严更快，下一步市场可能就是没有债可以买；越秀地产有关人士也直言，下半年房企融资环境将稳中趋紧。

    “我们公司现在几乎所有的融资渠道都用上了，总体成本比去年上升了1-2个点。”广州一家中型房企资金部人士透露。

    雪上加霜的是，前几年房企融资环境宽松，借了大量款项，如今大多负债累累，迎来偿债高峰。

    平安证券研报显示，2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将持续积极。报告指出，近期行业资金面持续收紧，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。

    房企促销战升级

    在7、8月份的时候，由于市场低迷、政策收紧、房贷利率上升等因素，业界普遍认为今年楼市的“金九银十”难现，但刚刚过去的9月销售表现，超乎市场预期。

    据海通证券（14.300，0.00，0.00%）研报，9月百强房企销售回温，同、环比均显著增长。

    具体地，TOP100房企实现操盘口径销售金额9232亿元，环比增长23.6%，同比增长5.3%；实现权益销售金额为7810.8亿元，环比大幅上升24.0%，同比大幅上升10.9%。

    近六成房企9月单月销售实现同比正增长，前50强房企同比正增长29家，相比8月增加了5家。

    龙头房企亦提速，TOP3房企权益金额集中度达10.2%，同比提升0.4个百分点。中国恒大9月份实现合约销售金额约831.1亿元，同比增长31.9%，环比增长73.8%；碧桂园9月份实现合同销售金额约515.8亿元，同比增40.39%。

    多家券商认为，销售提速主要原因是房企迫于融资端收紧的压力，只能依靠自身促进销售回款来维持资金周转，从而加速推盘和销售；同时10月8日以后房贷利率开始实行LPR定价机制，购房者对于未来房贷利率继续下降的预期减弱，也会对销售起到一定促进作用。

    不过，销售数据表现回升的仅是部分房企。据海通证券数据，1-9月操盘口径销售金额来看，TOP21-30房企下滑幅度最大，同比下滑达到10.2%；TOP51-100次之，同比下滑幅度达到4.0%；仅有TOP11-20房企实现同比上升，上升幅度达到10.8%。

    同时，楼市整体并不乐观。根据克而瑞统计，全国29个重点城市9月份新房成交面积同环比分别下降2%和6%。其中，一线城市新房成交面积同环比分别下降19%和4%。

    安居客发布的《9月份国民安居指数报告》也显示，目前楼市的热点在内地三四线城市，而一线城市“价稳量缩”，居民找房热度下跌了3.6%。

    截至9月底，已设置年销售目标的房企中，完成率超过75%的房企占比仅37%，完成率在65%-75%之间的房企占比仅40%，完成率低于65%的房企数量占比远高于上年同期。

    8月以来，包括恒大、碧桂园、融创等在内，多地开发商楼盘出现力度不等的优惠活动，天风证券认为，在行业融资渠道全面收紧、集中度提升的背景下，四季度房企有动力加快去化回款。

    整体来看，由于前三季度规模房企的目标完成情况不及去年同期，四季度加速推货入市，积极推盘去化仍是主流，而四季度也是房企冲刺全年业绩的关键期，预计“银十”期间，房企降价促销仍是主旋律。

    招商银行预计，随着购房者对于房价上涨的预期逐渐回落，持币观望的情绪可能会有所蔓延，同时根据最新的房贷利率北京和深圳的加点后较之前有轻微上升，全年销售面积累计降幅在1%左右。