鹤岗房价折射收缩型城市之困：供大于求会愈加普遍

    近日，一则黑龙江鹤岗市区二手房价每平米仅千元、几万块买套房的消息流传甚广，因为这对大部分地区饱受高房价之苦的民众来说，显得那么不真实。后经证实，鹤岗的确存在每平方米千元以下的在售房源，二手房中单价3000元以下的占比超过八成。

    事实上，在日前国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，就提到了“收缩型城市”，即常住人口小于户籍人口，且人口持续净流出的城市。作为黑龙江省的地级市，鹤岗无疑是其中之一，但并不是唯一。

    根据多份研究报告，近年中国出现“收缩”的城市有数十个之多，首都经济贸易大学的研究成果称，2007～2016年有84座城市出现了“收缩”，这些城市都经历了连续3年或者3年以上的常住人口减少，除了广为人知的东北地区外，中西部乃至东南沿海均有分布。

    这些城市“收缩”各有原因，既有资源枯竭所致，黑龙江鹤岗、鸡西和甘肃玉门、山西吕梁就是；也有产业变迁导致的收缩，东北多数重工业城市皆如此；亦有偏远地区城市和大城市周边城市的收缩，因为这些地方人口最容易流出。

    而且，随着新型城镇化浪潮推进和中国总量人口基本稳定等因素，未来这些收缩型城市只会增加，不会减少。在这个过程中，部分城市房产供大于求而频现低价，会越来越普遍，不足为奇。需要警惕的是，政府发展思维需要及时做出根本性地改变。

    从近年中国中小城市发展历程来看，土地财政占据主导地位。地方政府往往积极卖地，依靠土地出让收入与城投公司发债大搞基建、扩充城区范围，再配合卖地。这套土地财政模式在过去十几年的城镇化过程中整体看运转顺畅，不少城市基础设施建设齐备，面貌焕然一新。

    随着收缩型城市不断蔓延，中小城市应该放弃延续土地财政的幻想，因为不可持续。因此，需要转变城市发展理念，不应继续单方面考虑城市增长和扩张，要将有限的财政资金用于服务好存量，并大力盘活存量优质资产，回收资金补充地方财力。同时，要想办法提升城市竞争力，通过发展产业和优化宜居环境吸引就业，同时发展旅游业、现代农业和服务业等产业，增加可持续性收入来源。

    从另一个角度而言，抛弃土地财政对地方政府而言无异于“壮士断腕”，根据调查，近年在城区常住人口连续三年下降的同时，一些城市的建成区面积却在增长。东北地区的中大型城市较为突出，如分别为省内第二大城市的吉林市和大庆（楼盘）市。

    因此更需要中央层面的顶层设计。国家发改委近日发文的要求是：瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。同时提到要深化“人地钱挂钩”等配套政策，全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策。换句话说，一个城镇的用地和财政支出，要与当下常住人口相匹配，不应肆意扩张，造成低效甚至无效投资。

    与此同时，地方政府隐性债务亟须遏制。地方债务过高的风险众所周知，一方面政府每年需要支付巨额利息及借新还旧，这对原本财政压力较大的地方政府而言无疑是雪上加霜；另一方面，一旦发生违约，则可能引发系统性风险，或者请求中央“兜底”。

    鹤岗出现异乎寻常的低房价，不应看作一个孤立现象，未来这样的收缩型城市会越来越多。对此，地方政府需要尽快转变城市发展观念，中央层面则应该做好顶层设计并加强督导。