报告：三四线房价大概率下跌 跌20-30%银行最难受

    此轮经济转型下银行暴露的不良资产还远未到见顶的时候。

    4月10日，四大资产管理公司（AMC）之一的中国东方资产管理股份有限公司在京发布2019年度《中国金融不良资产市场调查报告》。该报告已连续发布12年，采用问卷调查与数据分析相结合的方法，持续把脉中国不良资产市场动态，预测未来发展趋势。

    报告显示，多数受访的银行和资产管理公司人士认为，2019年银行业不良资产将继续“双升”，未来3～5年银行业不良资产的缓慢上升将是一个大概率事件。

    至于银行不良资产率何时见顶？2020年或是一个关键时点。报告称，从调查结果看，商业银行不良贷款率和关注类贷款规模在2020年预计会同时见顶。

    报告分析预测，2020年，关注类贷款规模达到顶峰，之后集中转变为不良贷款。关注类贷款集中转变，导致商业银行不良贷款迅速攀升见顶，不良压力达到顶峰。

    “2020年不仅是商业银行难过之时，亦是实体经济面临较大压力之际。”《报告》称。

    另一个值得关注的问题是，继去年监管层要求银行要将逾期90天以上贷款纳入不良后，银行贷款分类面临着进一步严格的趋势。券商中国记者从多个受访人士了解到，部分地区的银保监部门鼓励有条件的银行将逾期60天以上贷款纳入不良。

    “去年底，部分地方的银保监部门就表达过这个想法，今年也找个别银行窗口指导过，应监管要求，我们行部分地区分行应今年以来就开始执行逾期60天以上贷款纳入不良。但目前我们没有收到来自银保监会的通知要求总行层面也全面执行。”一国有大行人士对券商中国记者表示。

    若将逾期60天贷款也纳入不良，势必会对银行不良率、拨备覆盖率、利润等经营指标形成一定压力。尽管目前这并非硬性监管要求，也未在更广的范围内推广实行，但一旦执行面扩大后，也注定会对抬高银行业不良贷款率，也对银行进一步加大不良资产处置力度提出更高要求。

    未来3-5年不良贷款规模缓慢上升

    从近期上市银行披露的2018年年报情况看，尽管银行的不良贷款余额规模仍普遍增长，但不少银行的不良贷款率则出现下降，或者是上升速度收敛。这是否就意味着，银行资产质量逐渐驶入“安全区”了呢？

    报告的调查结果显示，近五成受访者预计未来3-5年银行业不良资产压力缓慢上升。其中，资产管理公司受访者会比银行业人士的判断相对悲观，从资产管理公司视角来看，未来3-5年，我国银行业不良资产持续增加将是一个大概率事件，主要原因有：

    一是本轮不良资产集中暴露的周期性和结构性因素并未得到根本改变，结构调整仍将是经济运行的主基调，存量不良资产，尤其是产能严重过剩行业的不良资产将继续出清；

    二是世界经济、政治环境发生深刻变化，国内经济下行压力增大，企业经营难度提升，部分行业新增不良规模扩大；

    三是促进防范系统性风险与服务实体经济更紧密的结合，将是未来一段时间内监管工作的重点，在此基调下，监管当局对商业银行不良资产的处置仍将保持较大的支持力度，以期为银行支持中小、民营企业释放出更大的信贷空间；

    四是拨备覆盖率和贷款拨备率的修订及资管新规细则的出台等给银行不良资产的处置带来了较大压力，将迫使银行提高不良资产处置效率，继国有大行之后，各股份制银行可能会成为不良资产市场重要供给方；

    五是房价快速上涨的动力衰退，房地产市场长期积累的风险隐患有所暴露，涉房不良的规模将会逐步扩大。

    实际上，对于资产质量率先转好的国有大行来说，对于未来资产质量走势的判断也仍不敢掉以轻心。中行风险总监刘坚东表示，我国发展面临的环境会更加复杂，会更加严峻，难以预料的风险和挑战会更多，也会更大，银行资产质量会持续承压。

    农行总行风险部总经理田继敏则表示，从目前来看，长三角和珠三角已经过了拐点，中西部地区，环渤海地区还保持高发程度。此外，新会计准则实施后，对一些风险更加敏感。

    关注类贷款迁徙率20%-40%，不良率或在2020年见顶

    接受调研的银行人士认为，我国不良贷款率将在2020年见顶，其后将回落，持这一观点的人数达到了44.55%。

    有意思的是，从调查结果看，2020年是银行资产质量的关键时点。这不仅体现在多数银行人士认为不良率会在2020年见顶，还体现在关注类贷款集中转变为不良贷款的时间点也在2020年。

    调查结果显示，超五成受访人士认为我国银行关注类贷款有20%-40%的比例会转化为不良贷款。46.53%的受访者认为我国银行关注类贷款规模见顶的时间是2020年，也就是说，受访人士普遍认为，商业银行不良贷款率会关注类贷款规模会在2020年同时见顶。

    报告分析预测，2020年，关注类贷款规模达到顶峰，之后集中转变为不良贷款。关注类贷款集中转变，导致商业银行不良贷款迅速攀升见顶，不良压力达到顶峰。

    “2020年不仅是商业银行难过之时，亦是实体经济面临较大压力之际。”报告称，要重点关注2020年这一时间节点，宏观调控与监管部门要加强调控引导和政策协调，提前做好风险防控，防止风险蔓延和传递，创造良好的不良资产处置环境，更加有效地控制和化解不良贷款风险。

    不良贷款何时见顶，市场的判断是见仁见智。国家金融与发展实验室副主任曾刚就表示，有迹象表明，银行业整体不良率可能已经见顶，但见顶并不意味着完全没有压力，因为实体经济还在调整过程中，可能产生新的风险。预计目前银行业不良率水平还会维持很长一段时间，不会恶化。未来一段时间的信用风险压力客观存在，区域差异进一步分化，如长三角、珠三角等区域的不良风险已充分曝露，不良可能迎来“双降”；但另外一些区域，如河南、山东等地的信用风险可能还会持续上升一段时间。

    此外，从机构类型看，2018年以来，我国商业银行关注类贷款迁徙率出现了明显分化。一方面，大型国有银行的关注类贷款迁徙率明显下降；另一方面，股份制银行和城商行的关注类贷款迁徙率出现大幅上升。报告称，展望2019年，工农中建四大国有银行受经济增速下滑影响，关注类贷款迁徙率或将重回升势，而股份行和城商行的情况会有所好转。

    房地产不良值得高度警惕

    从不良贷款的行业分类看，此前被银行一直看做是优质贷款的房地产领域，可能未来会从香饽饽变成雷区，这一趋势在2018年就已显现，去年房地产行业的不良贷款规模就增加明显。

    调查结果显示，近四成受访者预计2019年银行不良资产规模增加最显著的行业是建筑和房地产业。

    报告认为，房地产市场多年来的高速发展离不开多重杠杆的支撑，但2018年住房金融宏观审慎政策的持续收紧限制了房企资金的循环速度，加之土地拍卖溢价降低、棚户区改造货币化安置放缓等因素，房地产企业资金来源在2019年仍将受限，融资成本上升，且可能产生隐性库存增加、局部房价螺旋式下跌及住房质量下降等风险。

    “因此，2019年我国房地产市场仍将承受较大压力，涉房不良贷款规模可能持续增加，不良贷款率可能会增至1.35%。”报告称。

    三四线城市房价下跌是大概率事件，下跌空间10%以内

    房子一直是中国老百姓牵挂的问题。本次报告不仅聚焦在不良资产领域，对宏观经济形势也有涉足，房地产是其中绕不开的话题。

    报告认为，我国短期的房地产市场调控重点正逐渐从“控房价”向“稳房价”转向。“因城施策、分类指导”的提出为地方政府腾挪出了一定空间，各地政府修正调控措施及权衡稳财政、稳增长与稳房价的自主决策权将得到提高。

    “预计2019年，在新型调控体系下，持续性的全局收紧和全面宽松政策恐难出现，更大的可能是维持现有政策基调不变、中央窗口指导、各地自我修正。”报告称。

    值得注意的是，报告在针对经济学家群体的调查结果显示，受访的经济学家对不同城市的未来房价走势也做出了判断。

    调查结果显示，受访的经济学家群体普遍认为，一二线城市整体政策面依旧趋严，限价政策仍将广泛落实，项目售价大涨的可能性并不大。尽管短期市场持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌的动力不足。因此，一二线房价预计仍将维持高位且涨跌幅不会太大。

    相比之下，三四线城市的房价则可能会小幅下跌。报告称，预计2019年支撑三四线城市超预期发展的棚户区改造及棚户区货币化红利将大大减弱，三四线城市房地产价格出现下跌是大概率事件，下跌空间大致在10%以内。

    房价下跌20%-30%，银行将面临显著压力

    房价过快上涨容易刺破泡沫，引发危机；同样的，房价过多过快的下跌所危害的范围则更广，受伤害的不仅是个人、房企，也包括手握大量房贷资产的银行。

    那么，可能使银行面临显著压力的房价降幅有多少呢？报告的调查结果显示，45%的受访者预计可能使银行面临显著压力的房价降幅为20%－30%。

    2018年房地产款增速平稳。截至年末，人民币房地产贷放余额为38.7万亿元，同比增长20%，增速较2017年低0.9个百分点。全年新增贷款6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比2017年下降1.2个百分点。但是，由于存量较多、房地产贷款、房地产开发货款、个人购房贷款等占金融机构项贷款余额的比重仍维持在50%以上。

    报告称，银行整体贷款质量的高低与房地产市场的运行情况密切相关。在房价快速上涨的背景下，房地产行业的避险优势突出，不良贷款率较低，但随着调控常态化，房地产行业的发展黄金期逐渐结東，长期高负债运行所积聚的风险可能逐步暴露。2018年，房地产企业现金流压力明显增大，个别房地产企业发生债务违约。上市房地产企业的年报显示，目前我国房地产企业的整体毛利率为20%－30%，平均资产负债率在80%左右。展望2019年，若房地产行业下行调整幅度过大，房价下跌20%－30%时，会对房地产企业的偿债能力造成较大影响，银行贷款损失也可能超出其风险承受能力。