新地产周期下北方万科启动变革 尝试模块化产品开发模式

    本报记者 王丽新

    回望41年前，13亿中国人“居者有其屋”的梦想之路，第一步始于1978年“住房商品化”模式的设想。41年一路走来，虽几经起落，但房地产行业的发展可谓“粗放开发、野蛮生长”。从福利分房时没有“房价”的概念，到新房市场年销售额达15万亿元，中国居民越发意识到，蒙眼狂奔时代，居住者真正的需求往往被忽视，甚至财富阶层也难以实现“居者优其屋”。

    而近几年，外部环境和行业格局发生了深刻变化，主流住房人群的减少，未来增量市场天花板的迫近，让开发商不得不再次回归产品本身。即便如此，也不是所有房企都已经有这种觉悟。

    其中万科北方区域近期做出的尝试非常值得关注。据《证券日报》记者了解，今年5月份以来，万科北方区域设计系统内部启动了一次产品研发模式变革，尝试将项目的开发设计，从“大产品经理时代”变革至“模块产品经理时代”，这意味着若一经试水成功，万科北方区域将率先迈入精细化产品管理的时代。    

    启动模块化开发模式变革

    事实上，2012年，万科就提出了“行业已进入白银时代”，房地产行业单边快速上涨、整体快速扩张的时代已经结束了。“不断创新”的万科始终对行业变化保持着高度敏感。

    因这份敏感，万科从单一的住宅业态不断丰富社区功能，也是因为这份对市场的敬畏，万科北方区域设计系统率先进行了“模块化产品设计”的尝试。经过几年的产品创新和造城模式的升级，万科北方区域设计系统内部启动“模块产品经理”改革，这是一次以购房者需求导向为出发点的变革，大到深入研究单一模块对一个综合住区的意义，小到飘窗是500毫米还是400毫米让居住者更舒适。

    9月26日，模块化产品设计的理念首次在北京城市之光·东望项目发布，以“1个综合住区和20个模块产品经理”为核心，涉及20大产品模块。

    北京万科东南片区营销总监哈斯在接受《证券日报》记者采访时表示，在城市之光·东望，这些模块大到社区共建板块的云中图书馆、24小时跑道、垃圾分类、长者和儿童友好产品经理；小到居住楼内的地下车库、上下楼产品经理，甚至宠物电梯按钮等模块，为业主提供真正所需的综合住区。

    在万科北方区域模块产品创新区域主责人索胤男看来，十年前的工业化研究更多倾向于解决生产与制造痛点，而模块化的产品研究过程更多基于客户洞察，深入解决客户居住过程中的真实痛点。

    “这个时代下模块化的创新将是我们迭代产品的重要路径。我们更应该着眼于，从过去奔放的开发模式过渡到插件式的单元模块开发，也就是模块产品经理的时代，只有在复杂产品网络的每一个触点跟客户深度对话，交互，创新，给客户持续带来惊喜才能做好产品。”索胤男表示，“这一研发策略启动之初，经过几轮竞选和淘汰，万科北方区域从108位举手的产品模块涌现者中选出了20位模块产品经理，这种产品创新的模式未来还会涌现更多模块产品经理。”

    迈向“产品精细化时代”

    与十年前一个项目从单一专业线条区分的大产品经理时代不同，模块化产品经理时代按照客户真实生活场景出发，是对产品研发的一次重新解构，同时将设计刻度精细至毫米级的尝试。

    据《证券日报》记者获悉，这一次产品研发变革模式在北京城市之光·东望项目首次落位，这与项目本身作为今年北京万科重要作品有关。该项目是万科在北京通州区台湖板块打造的超级城市——城市之光的第六期，目前这座城市大盘的规模已经达120万平方米，商业、办公、居住、公园、TOD轨交等配套日渐成熟，已成综合住区样本。

    “一个综合住区的核心，是站在客户视角上，研究配套是什么，需要的生活场景是什么。一个综合住区并不是城市之光·东望的专属，而是万科在开发理念上的升级和迭代。”哈斯接受《证券日报》记者采访时说道。

    据哈斯向记者透露，若这一以购房者为核心的“模块化产品经理”研发模式成熟，万科北方区域的多数项目都将以这一研发模式落位，届时将有更多模块产经理诞生，针对不同社区的住户生活方式落位组合不同的模块产品，比如城市之光·东望项目聚集了95后至85后客群，就配备了基于社交休闲需求的社区客厅、24小时跑道等产品模块。

    此外，据记者了解，北京万科正试图将这些模块化的设计细节写成标准化的产品手册，针对每一个产品模块，持续不断地进行迭代升级，试图引领行业模块化产品理念的发展。

    “如果有了这样一套模块化的产品手册，那么根据不同项目居住群体的不同定位，将不同模块进行优选组合，一方面将提升居住满意度和产品力；另一方面则将极大地缩短项目开发周期，加快资产周转速度。”一位业内人士向本报记者表示，能真正抓住消费者需求的企业，在竞争残酷的时代才能抢得市场份额。

    或许，近年来，对规模第一把交椅的追逐欲望已经不再那么强烈，但在市场和购房者眼中，不论规模排名如何变化，万科始终是头部企业中最无法忽视的一个，万科一直对于如何打磨好产品不懈追求。或许，这即万科北方区域设计系统提出“模块化产品开发”理念的背后动力。

（编辑 孙倩）