绿城中国半年新增货值1500亿元 要做“颜值高、贤惠和聪明”的综合服务商

    ■本报记者 王丽新

    “销售情况比年初计划的要好，当期经营性指标提升，公司进入平稳状态和回升渠道。”8月26日，绿城中国董事局主席、行政总裁张亚东在2019年中期业绩会上表示，绿城要做“颜值高、贤惠和聪明”的理想生活综合服务商。

    巧合的是，去年此时，张亚东刚刚接任绿城中国行政总裁，掌舵绿城适逢一年，张亚东对绿城未来十年有了全新规划。用一句话概括即为，围绕主业构建多元综合产业体系。

    他进一步向《证券日报》等媒体解释称，绿城的“短中长期规划”由三部分构成，第一要做好传统的房地产开发重资产业务；第二强化轻资产业务，比如代建，希望代建可以形成和重资产并列的支柱性业务；第三则是综合产业布局，比如发展科技住宅、房屋4S服务以及养老等围绕住房建立的衍生服务，这是新的业绩增长点。

    此外，关于2019年销售目标，他还表示，下半年，绿城整体可售货值约为2263亿元，去化率仅仅达到55%，全年2000亿元销售目标即可完成。

    多渠道提升周转速度

    据中期业绩报告显示，截至6月30日，绿城中国累计取得合同销售金额743亿元，销售回款率88%；毛利率32.0%，同比增加13.9个百分点；净利润30.73亿元，净利润率同比上升7.2个百分点；股东应占利润20.58亿元，每股基本盈利0.67元。

    不难看出，毛利率和净利润率都有大幅提升，尤其净利润率高达16.5%。“这与小镇等项目结转有关。”绿城管理层解释称。此外，张亚东表示，“今年上半年，绿城拿地的利润率测算由原来的百分之十几下降到百分之几的个位数字，但小镇、TOD和城市更新项目利润率测算仍就维持两位数的水平，以此来保证未来的利润空间。”

    更重要的是，绿城正在通过组织架构、激励制度和向一线放权等多方策略加快项目周转速度，提升业绩释放能力。

    目前来看，自张亚东掌舵绿城以来，多项变革制度相继祭出，确实加快了绿城的项目周转速度。据张亚东介绍，绿城的运营能力逐渐提升，以前理想的目标和周期是“5912”，现在已达到“4914”，即新获取项目从拿地到开工4个月、拿地至开盘9个月，拿地至现金流回正14个月。

    不过，摆在绿城眼前让管理层普遍重视的是，摆脱销售节奏不均衡的尴尬。张亚东直言，“接下来，我们的工作目标是加大投拓力度，提升拿地的均好性，力争全年新增土地货值达到2000亿元。”

    此外，为了调整土地储备结构适配销售节奏，上半年，绿城中国可谓是拿地发力的代表性房企之一。

    截至6月30日，绿城中国投资新增货值626亿元（另有已锁定未确权货值约900亿元，实际上半年新拓展土地货值达1500亿元），新增土地平均楼面地价为12837元/平方米，投资拓展模式呈现多样化特点，除了传统招拍挂之外，还加大小镇类、TOD类、城市更新类投资比重。张亚东表示，预计下半年将加大参与招拍挂和收并购拿地的力度。

    财务盘面稳健

    对绿城中国来说，有过危机之痛，这几年对负债率控制相当严格。

    据中期业绩报告显示，截至6月30日，绿城中国净资产负债率为58.6%，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为482.32亿元，为一年内到期借款余额的2.69倍，现金充裕，能覆盖到期债务，保障公司稳健运营。总借贷加权平均利息成本为5.4%，与2018年持平。

    事实上，控制负债率是一家房企的必修课，但每家企业对负债率控制的标准却都不尽相同。从2016年降杠杆成为大势之后，纵观这几年房企的表现，可以看出一条变化曲线如下。

    万科、中海、华润、绿城和龙湖等求稳型房企净负债率（指考虑永续债后的净负债率，下同）控制在30%-60%之间；后起之秀新城控股、旭辉等中型求规模型房企净负债率在70%-100%之间波动；融创等个别曾加速快跑型房企净负债率在150%左右。

    “这几年在财务上比较放松，为了保持稳健的财务盘面，绿城在内部管控中有’底线思维’，会根据这一思维对资金进行全面排布，即使接下来有好的投资机会，对净负债率的控制也会保持在80%红线以内。”绿城管理层表示。

    财务盘面的稳健，将会使绿城有余力做一些事。未来，或许绿城会一步步向张亚东的规划迈进，成为一家围绕主业构建多元综合产业体系的理想生活服务商。