正荣地产土地储备货值达4500亿元 “精总部强区域”提升一线战斗力

    本报记者 王丽新

    加快迈向第一梯队的“千亿新兵”正荣地产，8月25日发布了2019年中考成绩单。与上一个三年求规模高速发展不同的是，对于未来三年，正荣地产执行董事兼董事长黄仙枝将其定位为“高质量发展”。

    截至6月30日，正荣地产实现营收136.5亿元人民币（单位下同），同比增长10.8%；净利润11.8亿元，同比增长23.2%；核心利润达11.5亿元，同比增长33.4%；净负债比率为70.8%，现金短债比例由2018年底的1.19倍提升至1.21倍，债务结构持续优化。与此同时，今年前7个月，正荣地产合约销售额达687亿元，完成全年1300亿元目标的53%。

    在2019年中期业绩会上，黄仙枝表示，“对当下的正荣而言，盈利能力、财务安全和规模这三个指标都非常重要，正荣自2017年以来一直致力于优化财务结构，今年实施的’新三年战略’主要定位即是’高质量发展’，未来要以现金流和利润为核心导向，提升全周期经营效率及效益。”

    “精总部强区域”提升一线战斗力

    继2018年实现千亿元规模之后，黄仙枝于2019年提出了“新三年战略”，在组织架构上提出了基于“精总部、强区域”的转变，决心快速做大做强区域公司，赋能一线提升效率和战斗力。

    据正荣管理层表示，目前正荣已经将组织架构调整为二级架构，即总部＋区域。在总部，将业务部门整合升级，通过打通总部-区域-项目的经营数据，推动业务的标准化管理，加强总部精细化管理与风控能力；在区域，加大对一线的授权力度，根据区域公司成熟度，进行差异化授权，高效决策，提升一线战斗力。

    据悉，在打出这一套“实施扁平化管理、以运营结果为导向”的管理变革组合拳后，正荣的周转速度再度加快，项目首开时间缩短至7个月，首开去化率为70%。此外，正荣产品标准化步伐加快，上半年项目标化复制率达到100%。

    “从700亿元发展到1000多亿元，为了适应规模发展，首先要把权利下放到一线城市，集团更多是做标准化管理体系，对投资大策略、大战略和大方向做统筹。”黄仙枝表示，组织变革完成后，“新三年战略”初步定下的目标是，2019年至2021年，以每年30%左右的增长速度发展。

    净负债率再度下降

    值得一提的是，在规模和利润同步上涨的背后，正荣的杠杆率得到了进一步下降。

    据中期业绩报告显示，正荣地产的净负债率由2018年底的74%进一步降低至2019年中期的70.8%；平均融资成本为7.6%，比2018年底降低2个百分点；现金存量较2018年增加6.2%至301.4亿元。

    据正荣地产执行董事、副总裁陈伟健透露，自2018年进入资本市场以来，正荣持续拓宽融资渠道，并依靠IPO、合作、增发股票以及加大现金回款等多种手段降低负债率。如今，“我们已经将负债率控制在一个健康水平，如果有好的投资机会，可以把净负债率控制在80%左右。”陈伟健如是说。

    此外，在融资方面，截至2019年6月底，正荣地产在资本市场融资额度已超过130亿元，境外优先票据占比由2018年底的11%大升至24%，并已拓展包括美元债、永久资本证券、资产支持证券、资产支持票据、以及长租公寓债等多元化融资渠道。

    “今年融资成本还有改善空间。”陈伟健表示，随着明年以新债将老债置换后，融资成本将进一步下降。他同时强调，目前仍有很多美元债额度，但会考虑汇率波动影响和美元债的发行比例问题，未来可能会购一些美元资产对冲。

    接下来，正荣将严控融资成本，同时重视土地储备的规模和质量，以此优化成本结构，提升利润空间。

    土地储备货值达4500亿元

    据中期业绩报告显示，截至2019年6月底，正荣地产总土储为2634万平方米，货值约4500亿元，一、二线城市总土储占比为71%；平均土地成本为4624元;权益比为57%，较2018年底的53%进一步提高。

    从2019年至今新增土储共323万平方米来看，其中深耕区域海西及长三角地区土储进一步夯实，分别占到新增总土储的34%、24%;同时强二线占新增土储面积更是高达87%。对此，德意志银行亦指出，低成本的一、二线城市土储将加强正荣地产的竞争力，令其成为该等城市市场复苏的主要得益者。

    “今年拿地权益总预算是300亿元，目前大概花费160亿元，还剩140亿元左右。”正荣地产管理层表示，“面对激烈的市场竞争，我们会保持审慎稳健的投资原则，坚持区域深耕策略，聚焦于一、二线核心城市及其都市圈，提高当前的市场占有率，延续’1+6+X’式拓展，即’一个总部、六个区域、多个项目’战略布局。”

    总体来看，经过几年高速扩张后，正荣正逐渐走上了冷静稳健的发展之路。正如黄仙枝所示，“我们相信只要能同时兼具盈利能力、稳健的财务状况和一定的规模，这样的发展才是正荣要实现的高质量发展。”

（编辑 才山丹）