花样年重仓大湾区货值超3500亿元 潘军称“过往发展迟缓要换赛道换打法”

    本报记者 王丽新

    正在朝千亿元目标稳步前进的花样年控股，8月21日交上了中期业绩考卷。

    截至2019年6月30日，花样年控股（以下简称花样年）总收入收入85.77亿元人民币，同比增长65.1%；净利润2.44亿元，同比增长35.6%；毛利25.37亿元，同比增长92.5%，毛利率为29.6%；银行结余及现金总额为250亿元，现金流充裕；净负债比率为79.5%；每股基本盈利1.77分。

    “花样年、彩生活在2019年都面对巨大机遇和挑战，原来花样年比较封闭，合作项目效率不高，今年要换赛道换打法。”花样年董事会主席潘军表示，“对标TOP20优秀企业后，我们发现在过往发展历程上出现了迟缓，原因是拿地方式主要以收并购为主，现在要转换模式让速度变得更快，在投资方式和人才组合上换仓。

    基于集团战略调整，潘军在业绩会上多次强调，“我第一次提出人才战略，要进行人才的换仓转型，让行业优秀人才来主持相关业务。”

    重仓大湾区货值超3500亿元

    据中期业绩报告显示，截至2019年6月30日，花样年控股集团规划土地储备建筑面积约3320万平方米（包含预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建筑面积约1672万平方米），集中于全国五大都市圈，一、二线城市占比超过90%，粤港澳大湾区土地储备占比超过50%。

    《证券日报》记者注意到，花样年在大湾区已有39个城市更新项目正处于不同的发展阶段，大部分位于深圳，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，预计规划总建筑面积约1672万平方米，储备总货值约3526亿元。

    值得关注的是，在“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见”新鲜出炉后被热议的深圳，花样年已先行布局22个项目，货值达1600亿元以上，其中大部分为城市更新项目，花样年未来3年将有20个城市更新项目可转化为开发用地，预计供地总货值约1334亿元，预计毛利率将达到50%以上，为未来几年提升利润空间提供了保障。花样年执行董事及首席财务官陈新禹表示。

    对于接下来的投资布局，花样年执行董事张惠明表示，花样年有自身的投资标准，“投资首先要赚钱，其次要强调流动性；第三要维持安全。”接下来，花样年要调整结构，重视质量，未来会将结合国家城市群发展战略和发展能级，以’5+N’模式布局，即以’京津冀+长三角+粤港澳大湾区+华中区域+成渝经济区5大城市群’为核心，深耕或者择机进入20余个城市。

    此外，张惠明进一步称，预计全年将有多个合作项目落地，主要合作形式为双方互相入股对方优质项目，进行联合操盘，也将有机会联合合作伙伴竞拍公开市场土地，优先投资能够尽快销售的项目。

    强化运营加快周转速度

    经过六年转型之路，花样年“轻重并举”的战略发展路径愈发清晰。2019年，在“地产＋社区”双轮驱动下，花样年更加注重“重投资、稳财务、强运营”的经营策略，这也是千亿目标激励之下，战略打法和组织架构变革的方向。

    在加快周转速度方面，近期张惠明曾对外表示，未来花样年高周转项目比例计划提升至60%到70%，利润型、粮仓型等开发周期稍微长一点的项目维持在30%左右，这是在考虑了投资的净利率、IRR，投资城市、投资板块等各种综合因素得出的结果。

    而对于来来3年要转化的20个城市更新项目，“我们成立了专门的城市运营公司来管理。”张惠明在接受《证券日报》记者采访时表示，“每一块地每一个项目都有计划，按照节点进行激励，另外还会加大投资，同时寻找合作伙伴进行股权合作，由熟悉城市旧改的花样年来操盘，以此加快这些项目的周转速度。

    对此，潘军也表示，深圳是吸引金融机构进入的热土，也是花样年城市更新项目的集中地，花样年成立专门的城市发展运营公司，既有短期考虑也有长期规划，不会以开发心态做盖了房子就走的企业，要用产业反哺住宅开发，做城市发展运营商，预计未来城市更新业务会反哺城市开发的前期拿地资金。

    重投资之外，为了更好地适应发展速度，花样年内部正在建立大运营体系。据悉，花样年将从计划运营向大运营转型，建立完善的大运营管理体系，构建以经营目标（收入规模、利润率、现金流）为导向，以计划（目标）管理为主线的运营管控系统，通过搭体系、建标准、做监控、重激励等工具提质增效。

    据张惠明透露，在组织结构方面，花样年强化扁平化管理，实行“集团-区域-项目”三层管理体系，明确各层级定位与分工，通过三层架构两级管控实现“集团做专-业务做强-项目做快”的目标；在运营高效化方面，围绕利润和现金流管理建立运营考核体系，搭建三层经营会议体系，通过“控一层、参一层、看一层”，提升经营管控力度。

    而在稳财务方面，据张惠明向《证券日报》记者透露，关于一年内到期负债和融资安排都已稳妥，“负债率和现金流是公司非常重视的财务指标，要明确负债红线，下半年要加强回款，以现金流指标来平衡未来的投资。”

（编辑 孙倩）