世茂紧抓“屯粮”窗口期 资金充裕加速回归发展快车道

    ■本报记者 王峥

    凭借近几个月的一系列并购，此前在行业内稍显“安静”的世茂房地产（以下简称“世茂”），一跃成为舆论眼中的“并购达人”。

    世茂相关人士对《证券日报》记者表示，今年集团计划将销售额的近40%（约为回款额的近50%）用于土地投资，同时还会根据市场及销售回款情况动态调整，以实现平衡和可持续的经营性现金流流入。

    有业内人士指出，与一些被迫出售项目的企业相比，世茂手中持有大量现金，因此在偿债高峰期来临时，其也迎来了加速“屯粮”的机会。依靠并购，世茂不但能收获以往很难拿到的土地资源，价格上也会有一些优势。而这些都将为企业的发展提供更为充足的动力。毕竟，土地是房企开展业务的基础，以合适的价格获取土地资源则是企业成功的核心要素之一。

    财务稳健底气足

    今年3月份世茂的业绩会上，世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛曾明确表示，将加大并购的力度。

    世茂随后的表现也印证了许世坛所言非虚。自3月下旬开始，截至6月上旬，世茂先后与泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团等多家房企达成合作，总收购金额接近200亿元。

    世茂方面也透露，截至5月底，集团通过项目合作获取的货值已大于2000亿元（权益前）。而从世茂公布的拿地计划以及资金面看，下半年其仍将延续并购步伐。

    根据世茂2018年财报显示，报告期内，世茂股东应占核心利润85.5亿元，同比上升23.4%。截至去年年底，世茂账面现金495.8亿元，未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元。

    同时，兴业证券房地产行业分析师宋健指出，世茂2019年的销售目标为2100亿元，同比增长19%，截至年末世茂可售货值为3500亿元，今年前3个月世茂还大幅扩增1000亿元货值，并重点投放一、二线及强三线城市，其中约500亿元今年可推，预计全年可售货值将达到4000亿元。按照60%的去化率计算，世茂的销售规模可达到2400亿元。

    世茂表示，2100亿元的销售目标，是按照去化率60%做出的保守估计，而2018年世茂的实际去化率是65%，2019年预计会有所提升。

    对此，有分析人士指出，近些年世茂的权益占比一直超过60%，若以2018年世茂78%的回款率计算，今年公司的回款金额将超过千亿元。

    此外，世茂132亿元的公司债近期也获批发行。据透露，2018年全年世茂的融资成本控制在5.8%，成本优势明显。负债方面，世茂2018年年底净负债率较年中下降3.3个百分点至59.4%，连续7年维持在60%左右，财务健康水平居于行业前列。

    “剔除流动负债中年内必须的支出（短贷和长贷到期部分及应交税金合计约550亿元），从去年年底的账面现金、未动用的融资额度以及回款、新增融资来看，世茂今年可动用的现金超过1500亿元。200亿元的并购资金，对于目前的世茂来说并无压力，还能给世茂带来大量优质项目。”上述分析人士称。

    紧抓“屯粮”窗口期

    除了手握大量现金外，世茂选择在今年发力并购市场，拓展拿地渠道，还有着另一层考虑。

    许世坛此前就表示，“目前是房企并购的好时机，在偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力，而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。同时，现在一二线城市很多土地的地价很高，收购相对可控。”

    世茂相关负责人向《证券日报》记者表示，鉴于2018年四季度及2019年一季度国内流动性较紧，有很多好的合作机会出现，有些合作项目从今年春节前就开始酝酿，地价相对有优势。

    值得注意的是，世茂在选择合作项目时，主要聚焦项目质量、利润率及销售周期，且净利润率需要达到10%或以上。这无疑为世茂后期的运营和销售顺畅，铺平了道路。

    “项目合作是个精挑细选的过程，把控风险是世茂的强项，多轮尽调必不可少。资金方面，世茂准备充分，财务稳健扎实，净负债率长期位于行业低位。去化方面，并购项目绝大部分位于一二线城市，且都是世茂或合作方深耕的城市，部分已在售或即将开售，去化整体乐观。”上述世茂相关负责人指出。