多家房企遭问询：证监会管控趋紧 高杠杆房企风险全面加大

    无风不起浪。证监会日前宣布，5月13日起，乐视网、凯迪生态、金亚科技、千山药机、皇台酒业5家公司股票将暂停上市，同时，5月15日起，龙力生物、德奥通航2家公司股票也将暂停上市。从这些公司的财务状况来看，7家公司去年一共亏损超过152亿元，其中乐视网连续两年亏损总计178亿元，凯迪生态连续两年亏损总计102亿元，亏损幅度惊人。由此可见，证监会对上市公司利润、负债等核心财务数据监管趋紧。

    近期，新城控股、泰禾集团、光明地产等房企均收到上交所的问询，上交所问询的方向与公司负债、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来等相关。业内人士指出，房地产行业作为资金密集型行业，其资金链越发引起监管部门关注，那些高负债的房企风险面扩大，近期大多数房企均强调减速也与此有关。

    同策研究院首席分析师张宏伟分析指出，未来经济回暖仍有不确定性，目前房企激进拿地，可能会重新导致企业偿债压力的增加，从而增加运营风险。

    集中减持

    2019年3月后，已实施股东减持的上市公司数量和规模均有明显增加，3月减持公司数将有望达到近4年以来的高点，减持规模也有望达近2年以来的高峰。本轮减持的特征表现为，行业集中在计算机、通信、电子等成长行业，减持公司短期偿债压力大，高估值特征明显。

    不少券商在研报里指出，本轮减持回升的主要原因为：股价大幅上涨后“大小非”集中套现，以及股权质押压力。

    4月20日，甬商实业有限公司与多家投资机构签订甬商股权投资基金协议。根据协议，甬商实业有限公司联合农银投资、中国实业、宁波金控发起设立总规模超过100亿元的甬商股权投资基金，同时带动其他金融机构投资100亿元。

    甬商实业执行董事兼总经理朱召法透露，基金将优先为宁波企业提供流动性支持。换言之，这是一只中小企业纾困基金。实际上，记者通过多方核实，基金发起人沈国军已在去年下半年开始关注针对上市房企的股权投资。沈国军也是基金发起方之一中国联合实业投资有限公司（简称“中国实业”）的董事长。早于甬商实业，浙商已成立一只股权投资基金。2018年9月，宁波银亿控股有限公司发生债务违约爆仓，目前情况已有所好转。此次甬商股权投资基金的成立，目标大部分为包括房企在内的实业上市公司。据知情人士透露，好几家企业正在与该基金洽谈当中。

    平衡规模与负债

    监管部门的问询，释放了对高杠杆运营的房企更严苛的信号。实际上，从房企近几年拿地成本、市场变化也可见，房企未来仍存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。

    综合多家房企近期的情况，2019年房企新拍出的高价地块，未来仍然存在入市难题。换言之，按当前指导价格销售，其依然会面临无利润甚至亏本的情况。房企为保证当期利润与销售规模，仍需要将2016年之前或2018年下半年拍得的低价地拿出来销售。

    同策研究院提供的研报显示，东部一二线城市楼市相对2017和2018年市场低位出现回暖迹象，但回暖力度有限；中西部及东北部二线城市暂未出现明显回暖迹象。

    有业内人士指出，房企此时想抓住拿地窗口期扩张，同时也要平衡高负债。据了解，目前行业平均资产负债率在80%左右。经过去年开始的降杠杆，头部房企如万科已经把资产负债率降到84.5%，但绿地今年一季度仍然在89%以上。这从近期绿地积极放售商业项目以促进销售额提升也可见一斑。