中航善达拟资产重组 物管营收规模有望登顶行业

    本报讯

    4月15日，中航善达发布公告称，公司第一大股东中航国际控股股份有限公司拟筹划将其所持中航善达22.35%股份转让给招商蛇口，公司拟筹划发行股份购买招商蛇口等持有的招商局物业管理有限公司100%股权。

    工商信息显示，中航善达为深圳老牌A股公司。2018年5月28日，中航地产更名为中航善达，确定了公司未来的战略规划，即聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。

    随着转型战略加速实施，中航善达成为A股中非常稀缺的物业公司。经过持续数年的整合，在房地产项目剥离后，上市公司的去向终于尘埃落地。而对于招商蛇口来说，此次交易意义同样非比寻常。在国有企业不断深化改革的时代浪潮下，物业管理行业的格局正在悄然变化。

    行业加速整合

    目前物业管理行业仍处于分散阶段，公司众多。大型物业公司通过标准化的管理、优质的服务质量和品牌效应，加快扩大业务规模，盈利能力稳中有升。加上近年来物业公司进入资本市场，管理面积已经成为一项重要指标。

    中航善达年报数据显示，截至2018年年末，其拥有总管理面积接近5500万平方米。招商物业年报披露的数据显示，目前公司在管项目超过7500万平方米，两者数据相加之后，总的在管面积将达到1.3亿平方米。这个数字已经比肩当前中海物业，直追行业第二绿城服务的1.7亿平方米。

    在资本的推动下，大型物业公司纷纷加快对管理面积的拓展，收并购井喷，行业集中度不断上升，出现强者恒强，行业分化的趋势。行业加速成长，龙头示范先行，这也被市场人士称为“新的巨无霸正在形成”。

    万亿蓝海开启

    龙头企业市值爆发可期

    在城市化进程持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升背景下，物业服务需求有望持续提升。而政策法规的不断完善、业主委员会制度的推进以及房地产开发进入巨头时代等因素推动下，物业管理行业正在迎来快速发展的黄金时代。

    据中国产业信息网《2017年中国物业管理市场规模预测及行业发展趋势》，不考虑物业管理费涨价因素的情况下，全国物业管理服务行业2030年的潜在市场规模将超过13000亿元。中国指数研究院报告显示，2015年行业整体营业收入水平6500亿元，到2030年行业整体规模还有至少2倍的空间。

    2014年彩生活作为首家中资物业股赴港上市后，市值一度超过母公司花样年，成为市场热点。由于基础物业管理业务拥有稳定的现金流，收入风险低，风险溢价小等特点，越来越多的物业公司开始进入资本市场。

    有业内人士指出，中航善达作为A股仅有的两个纯物业公司之一，与招商蛇口强强联手，将支撑轻资产平台做大做强。在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，公司持有的物业管理平台股权市值有望快速增长。

    头部优势明显

    物业管理行业高度分散以及“大行业，小龙头”的竞争格局。在居民消费升级、部分地产企业配套物管业务退出、小型物业公司低效经营的淘汰机制等因素下，头部公司有望享受行业增长和市场集中度提升的双重红利。

    中航善达2018年实现营业收入66.6亿元，归属于母公司所有者净利润8.6亿元，同比分别增长12.94%、468.84%。按类型分，房地产开发业务营收27.03亿元，同比减少3.74%，占比降至40.61%；物业管理业务收入37.18亿元，同比则增加29.68%，占比升至55.87%。

    2018年，招商物业的总营收则达到66.38亿元，在已披露业绩的物管公司中排名第三，仅次于万科物业97.96亿元、绿城服务67.1亿元。

    中航善达和招商蛇口作为行业内典型的头部企业，凭借整合优势，未来有望成为国内物业管理第一股。尤其是在马太效应的驱动下，发展潜力非常巨大。

    实际上，中航善达和招商蛇口的重组是物业行业近年来发展的缩影。4月10日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告，保利物业的股票自2019年4月11日起终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。业内人士纷纷猜测，有可能是保利地产拟分拆物业板块上市的前奏。这些在业内有较好的口碑、业绩和规模的头部企业，纷纷在资本市场动作不断。

    对此，有分析人士指出，“从保利到招商，可以看出国资委资产大整合的一些脉络，下一步上市公司可能会用手上的现金去收购保利地产的物业公司及其它央企的物业公司，专业的事让专业的公司去做，打造中国的龙头物业公司”。