世茂手握9000亿元土储货值 构建多元产业生态圈初见成效

    “2019年一季度世茂有很多重大的投资，已完成1000亿元货值的收购。全年保守按60%去化率，预计2019年可实现销售签约2100亿元。”基于2018年良好的业绩表现，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在公司业绩会上谈及近期的收购和销售目标时，显得底气十足。

    根据世茂2018年的财报显示，公司全年签约额达1761.5亿元，较2017年大幅上涨74.8%，目标完成率达125.8%。在规模房企之中表现抢眼，签约额排名也前进5位，升至第11名。对此，有业内人士指出，快速增长的销售额，将为世茂未来几年的业绩打下了良好的基础。

    销售大幅增长的同时，2018年世茂关键业绩指标均实现持续提升：实现营业额855.1亿元，同比上升21.4%；核心利润117.3亿元，同比上升25.3%，股东应占核心利润85.5亿元，同比上升23.4%；公司毛利率也持续提升，2018年入账毛利率达31.5%，实现了有品质的高速增长。

    现金流充沛

    抗风险能力强劲    

    2018年，在限购持续、银行额度收紧、融资管控、棚改降温等多重压力叠加的情况下，世茂通过融资拓展、负债优化，确保资金储备及债务安全。

    报告期内，世茂实现回款1374亿元，回款额同比大幅上升70.4%，位于行业前列水平；截至2018年底，账面现金495.8亿元，较2017年底上升50.2%，未动用银行及金融机构等融资额度约人民币400亿元，现金流充沛；总资产规模达3776亿元，同比上升22.8%。

    债务结构方面，2018年世茂长期借款占比71%，短期借款占比29%。2018年6月底净负债率62.7%，下半年通过签约和回款的大幅增长，2018年年底净负债率较年中下降3.3个百分点至59.4%，这已是连续第7年维持在60%左右，财务健康水平居于行业前列。

    规模持续增大，资金储备充裕，负债掌控有度，让世茂在行业“集中度提升”和“竞争加剧”的大环境下，拥有了平衡力和主动权，也为其应对周期性变化提供了强有力的支撑。

    开拓金融创新

    稳控融资成本

    近年来，世茂持续探索房地产金融创新，围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品，在资产证券化道路上，已呈现出行业创新“领先者”的姿态，形成了一套独有的低成本模式。

    2018年7月份，上海证券交易所成功发行“世茂-华能-开源住房租赁信托收益权资产支持专项计划”，这是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目，期限20年，储架规模10亿元，获评AAA级，票面利率5.6%，为同一时期的行业最低利率。同年12月份，上交所成功发行“华能信托-开源-世茂住房租赁资产支持专项计划”，这是全国首单由信托公司承担管理人的资产支持专项计划。

    以优异的财务表现为依托，世茂在资本金融市场表现亮眼，展现出不凡的融资拓展能力。2018年至2019年2月份共发行23.2亿美元高级票据；另外，2018年3月份，发行9.5亿人民币点心债；6月份，发行12亿人民币点心债；2018年9月份至2019年初，陆续完成世茂建设和世茂房地产共计128.6亿元公募债和私募债续期，利率6.5%-6.9%，为当时市场最低利率之一。

    多样化的融资渠道拓展及成本管控使世茂全年融资成本控制在5.8%，持续处于行业较低水平。

    对此，业内人士表示，本轮房地产调控仍未结束，短期难以大幅放松。面临宏观经济拐点，房地产市场也将迎来差异化转变，行业集中程度持续提升，品牌房企更具竞争优势。在行业洗牌的大背景下，出色的财务管理能力及稳健的财务表现将成为世茂高质量发展的增速马达，助力其持续前行。

    此外，优质的业绩与卓越的财务表现，也为世茂赢得了境内外评级机构的高度肯定和全面认可，有助于企业形成低资金、高利润率的良性循环。

    标准普尔、惠誉国际分别维持世茂“BB+”、“BBB-”评级，穆迪将世茂Ba2评级展望由“稳定”升至“正面”，国内主要评级机构维持“AAA”的主体最高信用等级。

    除评级展望上调外，2018年世茂全年股息每股120港仙，较2017年同比上升20%，秉持公司与股东共赢共享的理念，持续实现股东权益最大化。

    而良好的财务指标和较低的融资成本，也让世茂进一步充实并优化了自身的土地储备。财报显示，2018年世茂土地储备遍布87个城市，264个项目，权益前土地储备约为5538万平方米，全年新增权益后土地519亿元，大部分位于一、二线及强三、四线城市。

    值得注意的是，依托于对政策趋势的深度研判、敏锐的城市洞察、前瞻性的战略思维、不断深化的区域深耕，世茂在全国热点区域均拥有充足的资源储备，并重点布局了国家级战略核心区。目前世茂的货值超9000亿元，其中，重点深耕之一的粤港澳大湾区，土储货值达2000亿元，借势核心区域优势，在深圳前海、龙岗、坪山布局“一城三塔”，聚力占位，建设城市新地标。重点布局的长三角地区土储货值达2250亿元，福建地区土储货值达2100亿元。

    许世坛还表示，世茂的融资成本较低，现金较充裕。“当下是并购的好机会，这两年部分房企进入还债高峰期，可能也遇到了一些还款压力。另一方面，现在拍地是越来越难了，不管是一线二线甚至三、四线城市，公开市场的土地已经比之前两年的地王价还高，所以我们觉得收购相对更可控”。

    自营与合作并举

    IP打造助力酒店开疆拓土

    实际上，世茂2018年的业绩爆发，还得益于多元业务的强劲发展。报告期内，全年酒店、商业、物业及其他收入较2017年上升26.9%，达46.1亿元，为实现整体有品质高速增长注入了可持续发展基因。

    报告期内，各酒店总录得收入人民币19.1亿元，息税折旧摊销前利润人民币5.9亿元，EBITDA率30.8%。2018年，世茂不断夯实酒店品牌及产品矩阵，以“自营+合作”IP构建与运营模式，实现了品牌增值与价值传导的高效跨越。

    2018年11月15日，历时12年打磨的上海佘山世茂洲际酒店盛大启幕，以“尊重自然生态”为理念，实现建筑与自然的融合共生，开创世界建筑奇迹，为上海这座创新之城、人文之城、生态之城再添新名片。

    自营酒店方面，世茂喜达酒店集团自2017年成立以来，高速发力，着力打造旗下自主品牌酒店，带领中国民族品牌走向国际。

    目前，世茂喜达旗下10家酒店已稳步经营，51家蓄势待发，其中包含6家海外酒店。未来将深入一二线城市为主的经济和旅游发展强劲地区，布局新一代中高端酒店市场，发展成为国际化的酒店集团。    

    商业及主题娱乐

    标杆项目蓄势待发    

    商业及主题娱乐业务2018年也呈现出极强的爆发力，经过10余年的发展，世茂商业版块已进入26个城市，拥有超过48个商业项目。报告期内，商业运营收入呈现良性增长态势：上海世茂广场焕新重启、上海世茂大厦正式启用，连同其他物业共录得商业运营收入人民币10.9亿元，息税折旧摊销前利润人民币6.1亿元，EBITDA率为56%，在行业内出类拔萃。

    2018年，世茂在商业项目布局上，充分体现出了科学性和前瞻性，以沿海发达地区为主，同时进入内陆经济发达城市，在一线及多个二线城市核心区均有项目分布。此外，为高度赋能城市生活，世茂在2018全新发布“文化+、活力+、体验+、科技+”系列品牌计划，通过项目规划、业态布局、资源整合等形式打造城市新生活范本。

    具体到产品业态，世茂商业已构建起“4+2”产品线，即四大商业产品线：世茂国际中心、世茂广场、世茂摩天城、世茂52+，以及两大办公产品线：世茂大厦、世茂智汇园LinkPark，并在2018年围绕“城市品位升级”和“城市美好生活”进行全面消费品质升级，重构世茂商业版块的粘性和品牌影响力。

    世茂主题娱乐版块主张为消费者打造多样化的生活体验，逐步发展出主题乐园、滑雪场、观光厅等多种业务模式。2018年，上海世茂精灵之城主题乐园一期“深坑秘境”盛大开业；世茂HelloKitty上海滩时光之旅主题馆重磅亮相；长春世茂莲花山滑雪场正式启动。通过积极整合跨界资源优势，世茂促进文旅产业升级，彰显多元发展新高度。

    在城市转型升级的大背景下，世茂与全球领先的人工智慧平台——商汤科技，建立全面战略合作伙伴关系，深度契合城市需求，为城市智能升级贡献力量。

    据悉，2019年世茂旗下的专业公司将借鉴地区公司在公司制转型中的宝贵经验，实行公司制转型，以实现收入与利润的高效增长，力争未来三年收入年均增幅达40%以上，并计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。

    接近世茂的人士认为，未来依托行业优势与综合竞争力，多元业务将成为世茂有品质高速增长的动力马达，其覆盖地产、酒店、商业、主题乐园、物管、金融、教育、健康、高科技、文化等领域的业务版图，必将持续开拓“可持续发展生态圈”疆域，助推世茂成为“中国领先的生活服务商”。