中国奥园“量入为出式”扩张 平衡财务盘面降成本

    ■本报记者 王丽新

    房地产行业进入下半场后，百强房企分享了六成的市场份额，千亿房企已达30家，行业分化和竞争愈演愈烈。在市场的每一个调整期中，投资和回款节奏是否与行业周期曲线同步，关乎房企生存和发展的命数。

    短短几年间，错失黄金时代的明星房企掉队难归，曾经的低调务实者则超速突围上位。作为内房股增速最快的房企之一，近三年来，中国奥园集团（以下或简称奥园）合同销售额年复合增长率高达89%。

    规模实现弯道超车之后，对于2019年的销售目标，中国奥园集团主席郭梓文表示，“在2018年基础上增长25%。”据此计算，奥园2019年销售目标为1150亿元，即使按照自然发展速度，也将顺利晋级“千亿俱乐部”。

    完成“千亿目标”已成定局

    若用一个关键词概括奥园这几年的发展，可谓“进中求稳”。

    用三年时间，奥园完成了体量从250亿元量级到912.8亿元的大跳跃，但其净负债率仍保持在60%以下，毛利率水平则为约31.1%，过去3年连续得到了三大评级机构一致的调升，财务盘面稳健。

    销售快速增长的密钥在于“30×30”的发展策略。据中国奥园集团副总裁陈嘉扬介绍，“取得好成绩的基础与’30×30’的策略是分不开的。”目前奥园形成了30个城市公司，每家公司贡献年销售30亿元或以上。2019年，奥园将执行“30×40”的战略，即30个城市公司，每个完成40亿元或以上的销售额。这显然是为实现“千亿目标”定下的发展策略，即聚焦投资布局板块，稳健深耕发展。

    更重要的是，据奥园管理层透露，2019年公司可售资源为1900亿元，去化率60%左右即可完成目标，签约但未确认的1100亿元合约销售额，也将于未来两年逐步确认。

    值得一提的是，实现销售额快速增长之外，奥园的利润空间并未受到影响。截至2018年12月31日，中国奥园营业额为310.1亿元，同比增长62%；毛利润同比增长88%至96.3亿元，毛利率约31.1%；净利润为29.4亿元，同比增长51%；核心净利润为30.7亿元，同比增长63%。

    之所以在多数房企降价销售的市场环境下仍取得高毛利水平，奥园管理层表示，由于大部分项目为收并购获得，公司平均土地成本约占合同销售均价的20%-25%，这在很大程度上保证了毛利和净利空间。

    另一个保持利润空间的利器则是提升融资能力，降低融资成本。

    拓宽融资渠道降成本

    众所周知，低成本融资术是房企抓住窗口期投资的杀手锏。在市场调整期内，融资能力关乎房企生死，融资成本的高低也决定了利润空间是否会遭到侵蚀。

    据奥园方面介绍，公司2018年融资成本较2017年增长了0.2个百分点达到7.2%，主要是由于国内融资成本增加。在融资环境持续收紧的情况下，仅增长0.2个百分点是可控的。

    据记者了解，2018年，奥园通过境外的银团贷款和美元债融资，总共募集15亿美元，平均成本低于7%。2019年，奥园打开了亚洲美元债市场，最新的一笔四年期美元债成本是7.95%。奥园管理层认为，这些美元债可以进一步延长债务期限，有利于降低整体债务成本。

    融资成本可控来自于评级的提升和外界对奥园财务盘面、土地储备和品牌影响力的认可。而连续四年获得三大评级机构一致的调升背后，除了净负债率多年保持在60%以下的行业低位、财务盘面稳健之外，也考虑了奥园的土地储备和投资买地情况。

    “量入为出式”投资稳中求进

    从目前全国房企排名来看，奥园已经凭借规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标连续5年挺进全国房企TOP30。在刚刚出炉的“2019中国房地产百强企业”评选中，奥园晋级第26位。

    在规模和综合实力不断提升的驱动下，奥园正在加紧修炼内功，同时坚持在投资策略上保持“量入为出式”扩张，稳中求进。

    奥园管理层表示，“我们每年会拿出合同销售金额的30%-40%来购地，去年比例是29%。今年拿地的预算大概400亿元，约占合同销售的33%。今年拿地会以一、二线城市为主，其中大湾区为重中之重。”

    资料显示，2018年，奥园共新增64个项目，新增可售货值约1645亿元，平均土地成本约每平方米2418元，确保合理的土地成本及稳定的利润率。截至2018年底，奥园拥有198个项目，分布在70个境内外的城市，土储面积达到3410万平方米，权益占比为80%，总货值为3650亿元，在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目，预计可售资源约1452亿元。

    对于2019年的市场走势，奥园管理层表示，“2018年政策推出的频率和严厉程度达到历史之最，相信未来房地产会保持健康稳定发展。2019年，部分地方政府已经开始释放一些有利于房地产销售的政策，我们有信心在2019年完成合约销售增长25%的目标，核心利润率也会有比较好的提升空间。”