郁亮：“活下去”是因有忧患意识 万科不赚最后一个铜板

    本报见习记者 王小康

    12月14日，万科股份有限公司在深圳大鹏浪骑游艇会举行华南媒体交流会。万科董事会主席郁亮，万科执行副总裁孙嘉、首席财务官孙嘉，万科高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文以万科合伙人的身份出席，与来自深圳、广州、厦门、长沙、南宁等10多个城市的160多位媒体记者进行了交流。

    “活下去”是因为有忧患意识

    “万科要做城乡建设、生活服务商。现在可以堂堂正正说，我们（万科）就是农民。”在交流会上最后一位出场的郁亮，以一句幽默的开场白，开启了与媒体的对话。

    在回答媒体关于万科为何提出“活下去”的口号时，郁亮又自我地调侃了一下，“大家一想到活下去，就认为是要饭。其实这是万科的忧患意识，害怕碰到黑天鹅事件。大企业更加要如履薄冰地发展，不然就会遇到黑天鹅事件。”

    谈到对于当下房地产行业的看法，郁亮打趣说：“两个礼拜前我就解释过了，房地产行业还不错啊，不然你们媒体不会来的。媒体是风向标，如果搞个媒体会没有人来，那就是真的活不下去了。”

    当被问到如何预测未来的房地产政策，郁亮表示，“万科从来不预测政策，我们没有时间研究政策怎么出台，我们唯一要做的事就是好好干活。政策好跟不好都不要抱怨，没有这个时间，把活干好就行。”

    不过对于房地产行业的基本判断，郁亮还给出了自己的一些看法。他表示，国家长期基调已经定下，即租售并举。第二，全国范围内住房全面短缺时代基本结束。第三，城市化进程阶段已变，之前是大家从农村往城市跑，而今天是都市圈化。这里面都有机会，不应只寄希望于政策放松。

    不再追求老大 不赚最后一个铜板

    万科在2012年就提出转型，几年过去了，近年来万科销售规模屡被其他同行赶超。现场有媒体提出，万科的转型是否早了点，如果专注于房地产开发，现在应该能继续保持老大地位。对此，郁亮表示，“不要以为我们过了点好日子，好日子就能一直过下去。如果我们2012年不转型，今天做到老大，有意义吗？我们当初转型就是告诉大家，我们不再追求老大。今天万科尽管不是老大，但我们还在第一集团。而且万科在第二阶段的城市化布局也相对稳固。万科从来没有说房地产行业没有机会，只是行业的黄金时代已经结束，再想实现50%、100%的高速增长，机会很少。如果只是用短期目光，从绝对规模来衡量，这是有问题的。”

    郁亮表示，万科在多元化战略下并没有落后什么。房地产销售规模仍然在第一梯队，在都市化的战略布局上也相对稳固。我们能跑赢大市，跟着市场走就好。白银时代是一场马拉松比赛，不在某一阶段的输赢，最终目标是在中国房地产行业的白银时代胜出。每一年都要胜出，这要求太高了。而随着行业背景的转变，对万科和万科的多元化业务也不应以简单的速度、规模来衡量。从财务报表分析业务价值，虽有必要但不充分，万科的原则是能够创造真实价值。

    “当一个孩子过了青春期，再以个子长了多少厘米作为成长标记的话，那是错误的。因为过了青春期之后，长的是力气和心智成熟，而不是身高。”郁亮表示，“我们对自己有两个告诫特别清楚，首先是一定能够为客户创造增值价值；只要提供的产品和服务符合老百姓需求，他们愿意买单，这个业务就是有价值的；其次是在万科经营工作原则里面，有一条规定——不赚最后的铜板。我们任何业务不能以赚够最后一分钱为主，万科只不过在别人贪婪的时候没有贪婪而已。”

    城市更新要保留记忆 焕发活力

    “城市更新改造这个业务不是简单用钱去衡量的问题，这个赚钱不如开发。当然我们也希望能够通过焕发城市新的活力，慢慢也能赚到些钱。”针对“万科怎么留住老城区”的问题，郁亮表示，以前的房子质量很多不符合现在的要求，经过大拆大建才开始重视城市的文化，万科过去便很重视这种文化，保留遗存，今天不仅要保留历史记忆，还要焕发城市活力。城市的更新改造目前看来大有机会，万科会继续花功夫做好。

    对于此前媒体报道的万科深圳城中村改造计划“万村计划”已经全面暂停新拿项目的说法，万科高级副总裁、南方区域首席执行官张纪文在交流会上也做了回应，称公司确实决定在今年9月份之后暂停拓展新项目。

    张纪文表示，万村业务安排了四部曲，第一步是进去做一个尝试，找到未来方向再去运营它，这在一年前就完成了。第二步是铺排出一定的规模，目前万村的房屋大概有7至8万间；第三步是打磨，所有万村业务在7至8万间的运营和建造中间，我们需要把它运营起来、运营好；第四阶段是打磨后未来用什么样的方式把这个业务再扩大。现在正在进行第三阶段，即如何把7至8万间开出来，运营好，服务好。

    针对万科是否“收敛业务”的疑问，张纪文回应称，在不能维持发展的时候，万科都会停掉这些业务，停掉的意思是暂时减缓发展的速度，观察这个模式应该怎么去做，未来如何复制，如何发展规模，如何更好地运营它。现在万科正在收敛一些小的业务，其中包括教育业务以及万村业务，收敛是要保证经营质量，是为了在现在的阶段下如何去打磨以获得未来更好的发展。不能进一步推广的，我们就选择关掉。

    提出“稳住基本盘”的口号

    未来万科会不会做完全不相关的业务？郁亮表示，未来有可能，但目前不会。万科现在所做的尝试和努力，其实都是有一根线连在一块的，万科是围绕相关主业在做多元化。今年万科提出“稳住基本盘”的口号，这个基本盘就是指开发业务。不过，在每个不同的业务单元，万科都各自有自己的基本盘。

    “建房子卖房子，那只是一个生意。但如果做一个城市的生意，那城市里与不动产相关的业务就会有很多。”张纪文表示，万科多元化的目标是“美好生活场景师”。早在2017年，万科就将旗下业务归为五个类型，其中，房地产开发和物业管理作为核心业务，商业、物流是优势业务，冰雪度假和长租公寓是拓展业务，养老和教育是摸索业务，轨道+物业模式和混合所有制改革则是潜力业务。

    “万科依然以不动产销售为主，毫无疑问这仍是十万亿的市场。但我们还有百亿级、千亿级市场。”张纪文表示，“这些百亿级、千亿级市场，是基于城市多个新场景对不动产提出的新空间诉求。如今一个城市除了物理空间的沟通方式之外，接近一半生活已经被线上虚拟方式所覆盖。”

    张纪文表示，万科目前在做的，正是将所有新场景在所有不动产群中打造出来，将所有场景、所有人之间连接起来。但万科不是要做所有的线上场景，而是与城市里更多的人发生交互，在场景与不动产的关联之间，承担建造、运营管理、改造、服务等功能。

    他表示，未来万科将深入参与包括四大类业务：新型城市核心的建设与旧核心区域的改造；以功能多元化的复杂综合体形式完成核心构建；城市生活、生产场景的打造与运营（就是多样化生产、生活场景，包括公寓、商场、写字楼、停车场、学校、养老院）；基于虚拟城市完成城市细胞间的相互连接（即线上与线下场景的结合）。

    暂时不会让万科物业上市 希望媒体为养老业呼吁

    今年以来，多家大型房企的物业公司扎堆赴港上市，不过郁亮却说，“我就是特意让物业保持与资本市场的距离，不让它想这个事。上市之后要短期业绩、发公告，还需要季报、年报，每年还得面对媒体朋友的关心，我怕资本将万科物业引导坏了，这会干扰长期战略的基础打造。郁亮表示，物业对我们的收入贡献不大，目前上市，市值也就是一两百亿。我们的物业有机会达到千亿市值，我希望它具备了基础和实力之后，再谈上市问题会好一些。”

    谈到万科的养老业务，郁亮坦言，到目前为止，他没看到任何养老业务的盈利模式，也没看到任何可以推广学习的模式。如果一个业务已经市场化，但不能够找到一个合适的盈利模式的话，就没法做大，所以万科现在还在不断寻找可能的可持续发展模式。

    郁亮表示，“尽管我们很努力想做好这个业务，但感觉特别困难。比如我们在实操中才知道，养老院不能超过三层。我们有一个养老项目共有五层，被勒令必须关掉，因为不符合安全规范。我们在很多社区尝试嵌入式养老模式，但遭到了很多业主的反对。养老领域的很多东西还不完全配套，阻碍了业务的发展。希望媒体能帮万科呼吁，养老领域加强规则的修订和政策的制定，使万科有一个良好的实操环境。”

    科技能成为万科的行动力

    万科执行副总裁、首席财务官孙嘉以科技赋能官的身份出席交流会，他以Katerra、WeWork两家国外公司举例说明，它们应用大数据分析、建立机遇BIM的核心数字化开发平台，来实现低成本高效率的企业管理，提升办公体验。

    孙嘉表示，科技在改变，也许会彻底颠覆传统的不动产业。我们的业务越来越复杂，客户越来越广泛和多样，利用科技赋能，既有内部动力也有外部压力。他介绍称，万科科技赋能的发展路线图是，2016－2018年实现信息化，主要是打基础为万科业务服务；2019-2021年实现数字化，建立连接促进共享，充分实现数据价值；2022－2024年实现智能化，利用智能应用，构建行业生态平台。

    针对“科技赋能每年给万科节省了多少成本，增加多少利润？”的问题，孙嘉表示，“万科做过模型测算，但现在很难给出IT方面的投入产出比的具体指标，其实很多公司的投入比万科多得多，他们告诉我这些投入很值得，我也相信。万科短期内并不指望科技赚钱，其更远期的目标是在万科40岁时，科技能成为万科的行动力。”

    “历千帆，仍热爱”，这是万科这次媒体交流会的主题，也是对万科成立30多年来，一路走来虽然过程曲折艰辛，但依然对前途充满信心，探索永不停步的真实写照。