佳兆业物业登陆港交所 3.28亿港元募资拿出七成来并购

    ■本报记者 王峥

    12月6日，佳兆业物业正式于香港交易所主板挂牌，成为年内第四家在赴港上市的物业公司，同时也标志着该公司正式迈入国际资本市场。这是继佳兆业集团控股后，佳兆业自主孵化的又一港股上市平台。

    据悉，佳兆业物业此次全球公开发售部分获超过20倍认购额，相比同一天挂牌的创梦天地12.64倍公开发售部分的超额认购比例，佳兆业物业显然更受国际资本市场认可。

    对此，国信证券分析师徐进指出，“在当前消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期。尤其是龙头企业，市场集中度快速提升。”

    佳兆业物业方面也表示，拥抱资本市场后，将有利于公司拓宽资本渠道，为业务跨越发展提供强力支持，助推物业转型升级，同时也有助于资源的进一步整合。

    募资七成用于并购

    当下，我国城镇化进程仍在持续，房屋竣工面积不断增加，这为物业行业发展开拓了广阔发展空间。“存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场，根据我们测算存量房中没有物业管理的面积达105亿平方米。预计到2020年，全国物业管理面积达到235亿平方米，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。”国盛证券分析师张俊表示。

    同时，中国的房地产也正逐渐由增量市场进入存量市场，行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，持有型物业的开发运行是致力于永续经营的房地产企业的必然选择。物业管理服务将成为房企重要的新增长点之一。佳兆业显然也看到了一点，希望借助资本市场的力量，加速佳兆业物业的发展。

    本次赴港上市，佳兆业物业共发行3500万股，以发行价9.38港元计算，公司将募集资金约3.28亿港元。其中50%资金将用于同类型标的物的并购，20%的资金用于智能家居产业链的并购。

    目前，佳兆业物业专注服务中高端物业。截至2018年6月30日，佳兆业物业拥有146家分支机构管理在管物业，覆盖中国12个省、直辖市和自治区的37个城市，管理建筑面积达到2540万平方米，过去三年复合增速为14%。其中大部分集中在粤港澳大湾区，占在管面积的42%，及2018上半年收入的58%。此外，公司还为住宅小区内约16万个物业单位提供物业管理服务。

    值得注意的是，其母公司佳兆业集团拥有2200万平方米的土储外，另外还有约2700万平方米土地面积的旧改项目。其中，大部分集中在深圳地区，占37%的土地面积。其次是广州及中山，分别占土地面积的22%及26%。“这将为佳兆业物业在粤港澳大湾区发展打下良好基础。”安信国际分析师黄焯伟指出。

    拓展新型业态

    努力提升再管物业面积的同时，佳兆业也大力发展智能物业拓展新型业态，提升增值服务能力。公司相继推出“小区管家”“K生活”和“K服务”移动应用程序，提供一站式服务。佳兆业物业方面表示，目前公司已构建起涵盖物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务四大业务板块，多元联动拓宽质量增长边际。

    而根据Frost&Sullivan的数据统计，随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持续增加，增值服务的市场规模预计仍将持续增长。预计2022年增值服务市场的市场规模可达到8468亿元，2017年至2022年的复合年增长率为21.6%。

    张俊也表示，物业企业天然具有吸引客户的根基，同时把守着社区巨大的流量入口，具有很好的变现渠道及方式。增值业务比如公共空间管理、入户广告、家庭服务、合同能源管理、社区服务平台、电商入口等多种方式都可以实现流量变现，增值业务毛利率远高于基础物业毛利率，增长潜力巨大。

    此外，非住宅物业方面，佳兆业物业还将服务延伸至商用物业、体育馆等其他非住宅物业，分散物业管理组合。截至2018年6月30日，公司管理23个非住宅物业，包括十个表演场地和体育馆。