“千亿级”房企有望突破30家 资产证券化融资金额大幅攀升

    ■本报记者 王峥

    进入12月份，房企也相继晒出了前11个月的销售成绩单。从整体情况看，龙头房企仍保持稳定增长，且市场占有率进一步提升。

    26家房企销售超千亿元

    12月3日，碧桂园发布公告称，截至11月30日，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现归属于公司股东权益的合同销售额约4897.4亿元，同比增长29.52%；归属于公司股东权益的合同销售建筑面积约5246万平方米，同比增长22.31%。以其前10个月销售金额约4559.9亿元计算，11月份碧桂园的权益销售金额约为337.5亿元。碧桂园全年的权益销售额突破5000亿元已是大概率事件。

    而稍早前，融信中国也发布了11月份销售业绩，其当月完成销售额135.84亿元，合约建筑面积约为62.15万平方米。前11个月，融信共完成销售额1082.17亿元，同比分别增长125.8%及162.8%，首次跻身“千亿级”房企，平均合约售价约为21573元/平方米。而以目前的销售情况看，融信完成全年合约销售目标1200亿元问题不大。

    同时，富力地产11月份完成销售额181.9亿元，环比上升109%；销售面积约159.82万平方米，环比上升121%。前11个月，富力地产实现总权益合约销售金额约1138.5亿元，销售面积达892.91万平方米，同比分别上升55%和56%。以1300亿元的销售目标计算，富力地产已完成全年指标的87.58%。

    除了上述几家“千亿级”房企，遭遇曲折但家底颇厚的佳兆业也公布了其销售情况。公告显示，截至11月底，佳兆业共实现合约销售约596.62亿元，总合约建筑面积约335.93万平方米，同比增长50.5%、30.3%。其中11月单月录得合约销售约105.7亿元，录得合约建筑面积约为45.14万平方米，同比分别增长107.1%与40%。

    此外，根据CREIS统计的数据显示，目前TOP100房企销售额稳步增长，其中前10大房企的销售总额高达36691.6亿元，销售额占比为40.6%。

    从销售情况来看，2018年前11个月销售额突破千亿元的房企已增至26家，年内则有望超过30家。其中碧桂园、万科与恒大均超5000亿元，3家企业销售额均值为5841.7亿元，同比增长率均值为18.7%；1000亿元-5000亿元的企业共23家，销售额均值为1725.3亿元，同比增长率均值为58.3%，其中，融信、蓝光发展两家企业首次跨入千亿元阵营。500亿元-1000亿元的企业有27家，销售额均值为675.8亿元；100亿元-500亿元的企业销售额均值为317.7亿元；TOP100门槛升至236.3亿元。

    拿地融资两手抓

    销售额稳步增长的同时，龙头房企也积极的扩充着土地储备。

    在拿地金额方面，前11个月万科、碧桂园、保利继续位列榜单前三。其中，万科以1250亿元拿地金额位居榜首，碧桂园则以1200亿元位列第二，保利以926亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超900亿元，万科和碧桂园更是以超1200亿元的拿地金额领先行业。TOP10企业前11个月拿地总金额达7609亿元，占TOP50企业的42.7%，虽然较前10个月占比下降1.6个百分点，但龙头房企在土地市场的优势依然十分明显，土地资源集中度加速提升。

    此外，一、二线城市仍是房企拿地的重点区域。2018年前11个月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交12023亿元，同比下降10%，降幅与前10个月相比收窄1个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交29072万平方米，同比增长14%，增速较前10个月上升1个百分点。其中，杭州以2395亿元的成交总价位于榜单首位，同比增长20%，上海和北京分别以1716亿元和1526亿元的成交总额占据榜单第二、三位。规划建筑面积方面，郑州以3956万平方米稳居榜首，武汉和西安分别以3858万平方米和3436万平方米紧随其后。值得关注的是，青岛与菏泽土地成交持续放量，规划建筑面积分别同比增长118%和101%。

    而为了获取更多优质土地，并确保现金流安全，2018年以来，房地产企业也积极地通过资产证券化进行融资，行业资产证券化融资规模迅速增长。根据Wind数据及企业公告初步统计，今年前11个月，房企共发行资产证券化产品154只，融资总额1725.1亿元，同比增长56.1%，其中11月份，房企共发行资产证券化产品16只，融资总额147.4亿元，环比增幅超过100%。

    从资产证券化的资产标的类型来看：11月份，房企资产证券化产品资产标的多为应收账款，其次为租赁租金、物业费等。其中，万科发行资产证券化产品6只，资产标的均为应收账款，共获资金52.84亿元；金茂以物业费作为底层资产，获得15.4亿元资金；越秀以租赁租金作为资产标的发行资产证券化产品，获得资金10.91亿元。

    面对当前国内融资环境，房企还通过发行住房租赁专项公司债券进行融资。11月份，万科20亿元住房租赁专项公司债于深交所上市，票面利率仅为4.18%；龙湖提交了规模为50亿元的住房租赁专项债券申请，发行期限不超过15年等。

    对此，中指院的报告指出，资产证券化产品能够盘活企业存量资产，拓宽企业融资渠道，助力企业未来发展；同时，随着房地产市场从增量进入存量时代，租赁市场正成为资本角逐的新蓝海。未来，房企应积极把握资产证券化融资机会，并结合自身情况发行租赁类融资产品，不断优化债务结构，获取优质发展资源。