中小房企扎堆赴港上市融资 龙头房企纷纷谋求多元化

    随着杭州的德信中国向香港联交所递交IPO上市申请，今年拟登陆港股的内地中小房企增至8家，这也是20天内第3家拟登陆港股的内地中小房企。其背后是内地楼市调控政策持续，房地产行业资金面趋紧。有意思的是，就在内地中小房企扎堆赴港上市融资、准备继续扩张之际，占2017年度百强企业销售总额50.2%的综合实力TOP10房企则在控速和多元化发展。

    20天3家房企拟赴港上市

    在融资渠道趋窄的背景下，内地的中小房企纷纷把目光瞄准了香港资本市场。8月30日、9月12日、9月18日，在短短20天内，先后有河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国在港交所网站披露招股书。

    细查这3家房企2015年、2016年、2017年的营收，最高的是德信中国，分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元；最低的是恒达集团，分别只有10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元；银城国际以20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元居中。

    虽然营收没有一家过百亿，但负债率都不低。招股书显示，2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。

    3家房企融资目的几乎差不多，主要是用于归还欠款、拿地或物业开发等。其中，德信中国计划将募集资金的60%用于若干现有物业项目的开发，约30%用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本等，其余10%用作一般公司及营运资金；银城国际的募集资金将主要用于开发物业项目的建设成本，偿还全部或部分若干现有银行及其他借款；恒达集团的募集资金则主要用于开发现有项目，以及公司潜在开发项目的土地收购、建筑成本等。

    前8个月只有1家成功上市

    在内地楼市调控政策不断收紧，房地产行业融资渠道变窄的大环境下，中小房企选择登陆香港资本市场不失为寻求资金的一种途径，只是今年以来的成功率并不高。

    据统计，今年以来，申请在港交所上市的8家内地房企中，目前只有南京的弘阳地产成功登陆港股。4月4日，弘阳地产向港交所提交IPO招股书，3个月后正式挂牌上市。而在另外7家排队等待的中小房企中，大发地产（DaFaPropertiesGroupLimited）于4月26日披露招股书，至今尚无启动迹象；恒达集团已是第三次到香港申请IPO，前两次分别是2017年6月9日和今年3月1日；美的置业、万城控股则分别于5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股书。

    按照港交所惯例，拟上市企业在递交IPO申请后，有半年限期来解答监管机构的问题。若6个月限期内没能完成对港交所问题的反馈，申请材料就自动失效。若要继续上市流程，企业就必须重新递交材料。公开数据显示，2017年度，在港交所递交IPO申请的企业有338家，截至2018年8月31日已上市的有230家。

    一位投行人士告诉记者，由于内地对房地产业的调控没有丝毫放松的迹象，增加了拟登陆港股的中小房企发展前景的不确定性，因此也可能会影响到港交所对内地中小房企上市规模及数量的控制。

    不过，也有业内人士表示，港交所对公司的合规性要求更高，只要满足港股上市条件，基本都能挂牌上市，只是等待时间的长短而已。

    龙头房企纷纷谋求多元化

    在中小房企排队赴港上市融资、准备继续扩张之际，占2017年度百强企业销售总额50.2%的综合实力TOP10房企则在控速和多元化发展。

    先看龙头老大碧桂园。今年上半年，碧桂园销售面积4389万平方米，占全国商品房销售面积的5.69%。就是这样一家巨无霸企业，今年有意放慢了扩张速度。以买地为例，其今年上半年的购地销售比（购地金额/销售金额）为34.8%，而去年同期为44.8%；在拿地的平均价格上，去年上半年为3406元/平方米，今年上半年则降至2387元/平方米。

    再看以稳健著称的万科地产，今年上半年的销售金额同比增加了近300亿元，但拿地金额只相应增加了40亿元，且均价同比减少了413.8元/平方米。万科董事会主席郁亮在9月份的一次内部讲话中表示，房地产行业的转折点已经到来，万科在这个时期应该做的是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

    为了“活下去”，手握真金白银的龙头房企们纷纷开启了多元化之路，一个显著的特征就是更名。9月13日，保利地产宣布将公司名字由“保利房地产（集团）股份有限公司”更名为“保利发展控股集团股份有限公司”。据不完全统计，今年以来，已有朗诗地产、龙湖地产等7家房地产企业改名。

    房企更名显然不是“去地产”，而是试水多元化。2018年，万科的商业开发与运营、物流仓储服务、度假休闲、养老、教育、产业办公等新业务正在落地，这些业务绝大部分是围绕地产开发布局的相关产业。保利将战略定位从“房地产生态链的综合投资和运营平台”升级为“不动产生态发展平台”，形成保利金控、保利科创、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利文旅、保利康养、保利教育等11个与保利地产平行发展的业务单元。

    种种迹象表明，房地产高增长时代已经结束，房企未来更多的利润可能来自多元化发展。