从投资策略看上坤地产：战略清晰的成长型房企样本

    本报记者 刘会玲

    近日，上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤地产”）在港交所网站更新了通过聆讯后的招股书，于10月31开始招股，计划11月17日上市。

    据更新的招股书，今年前4月，上坤地产实现毛利率51.6%，高于去年同期的49.8%，盈利指标整体良好。

    与偏安一隅后搬至上海的很多房企不同，资料显示，上坤地产起家于上海，深耕聚焦一、二线核心及强三线重点城市，自2016年开启全国化进程后，现已布局上海、浙江、江苏、湖北、安徽、广东、江西、河南八个省份和直辖市，围绕城市群内重点都市圈进行布局，形成以中心城市及省会城市为管理核心，向周边三、四线城市辐射的战略核心经济圈。

    精准拿地叠加资源整合

    投资策略更加审慎有效

    上坤的成长与中国的城市化进程息息相关，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但是，市场单边快速上涨的时代已经结束了，拿地风险就凸显出来了。一旦拿错地，就有可能拖累现金流。

    在投资策略的精准度上，上坤地产自成立以来便拥有洞察市场潜力的能力和抵制诱惑的定力。成立于2010年的上坤地产，在刚开始的五年就选择了夯实基础、深耕上海，也因此拒绝了很多城市布局的机会。上坤地产的创始人朱静曾表示，“做不到上海30强，绝不走出上海”，2016年上坤地产荣获当年度上海房企销售金额排名前30强，进而，上坤地产走出上海，开始全国化的布局。

    进入2020年，上坤地产已经进驻了更多战略型城市，在企业规模发展的不断突破下，上坤将业务拓展并深耕于长三角经济区，战略性地将业务拓展至珠三角经济区以及布局长江中游经济区。未来将坚持投资定力，对既有已进入区域深化城市深耕策略。

    招股书显示，截至2020年7月底，上坤地产拥有投资权益的物业组合项目为49个，总土储约为412.93万平方米，足以供其2至3年的开发，其物业项目的质量和战略定位将为上坤地产的长期可持续增长奠定良好的基础和支撑。

    除了拿地策略上踏准周期精准布局，上坤地产还指出，未来土地资源获取形式多元化及成本优势是发展的基础和关键，公司正努力打造一流的资源整合平台，在地产开发、资金对接、同行合作等方面实现资源的协同效应，推动投资效能的提高。

    比如，上坤先后与多家大中型全国商业银行、地方性商业银行、资产管理公司、地产私募基金等金融机构建立并保持着良好合作关系，为企业长期发展提供强有力的金融服务支持

    作为一家成立十余年便稳居中国房企百强的上海企业，上坤地产在运营战略、投资战略和资源整上提出了自己的独到见解，并取得了一定的成果。随着招股进行，上坤地产的赴港上市再次推进，后续上市进程值得关注。

    降杠杆成果显著

    财务稳健协同效应凸显

    之所以谨慎拿地，拒绝“机会型”城市的诱惑，背后是房企拿地条件的严苛和融资环境的收紧。作为一家将“杜邦分析法”作为企业运营圣经的公司，上坤的拿地与成本算账，投入产出，回报测算都密切相关。

    得益于对公司负债结构、资产状况的足够重视，上坤地产在规模发展，走向全国的过程中，资本结构也得到显著优化。

    更新后的招股书显示，2018年至2019年，上坤地产的净负债率分别为325.9%和118.8%，去杠杆成果显著；截至今年4月，净负债率进一步降至73.8%，满足“三道红线”对净负债率的监管要求，负债结构更加合理稳健。

    此外，上坤地产还密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流满足偿还债务和业务拓展的现金需求。

    据最新招股书，截至2020年4月末，上坤地产的现金短债比为1.4倍，现金及现金等价物能有效覆盖短期负债，短期偿债能力明显提升，充分的现金流量将为公司未来债务偿还和业务开展提供支撑。上坤通过运营效率提升、精准投资布局、区域深耕战略，以及高效执行，全面兑现经营业绩，实现有质量的增长。同时，形成管理成熟、战略清晰、效率优先的企业经营团队。

（编辑 乔川川）