光明地产频繁拿地扩张后遗症初现 经营性现金流净额为负87亿元

    ■本报记者 施露

    2018年高举高打拿地的光明地产，交出的年报业绩却并不喜人。

    4月23日，光明地产发布2018年年报。报告期内，公司实现营业收入204.93亿元，较上年减少1.53%；实现净利润14.18亿元，同比下滑27.17%；实现扣非净利润12.76亿元，同比下滑32.92%。对于业绩下滑的原因，光明地产称主要是本期支付土地款、工程款和支付企业间往来增加等所致。

    此外，公司经营活动产生的现金流量净额大幅下降至-87.34亿元，创下了上市以来新低。

    频繁拿地现金流吃紧

    去年，光明地产房地产开发实现营业收入195.73亿元，同比减少1.87%，同期，房地产开发业务毛利率为31.97%，较上年增加11.2%。

    关于开发业务营业收入减少的原因，光明地产在年报中称主要是由于房产项目结转收入的销售面积同比减少所致。

    房地产开发业务以外，光明地产实现物业及租赁收入3.51亿元，同比增加21.33%，主要是由于物业管理收入同比增加所致；其他产业实现营业收入5.33亿元，同比增加1.43%，主要是由于业务规模增加导致。

    长期深耕在长三角的光明地产，从去年开始发力土地市场。根据年报数据，2018年光明地产新增房地产储备面积144.52万平方米，较上一年同期的94.25万平方米，增长53.34%。

    虽然身在A股，拥有较为良好的融资平台，但其融资速度依然跟不上拿地扩张的速度。受此影响，2018年光明地产的现金流状况差强人意。

    根据年报，光明地产经营活动产生的现金流量净额为-87.34亿元，同比上一年下滑近6倍，快速拿地扩张后遗症显现。

    “对于光明地产来说，利润降幅较大，说明经营方面的压力较大。从其经营性现金流量数据看，有明显下滑，或是两点原因。第一是销售回款方面的问题，这个是会影响现金流的正向流入。第二是对外投资增加，例如频繁拿地，这会让经营性现金流向外流出。”易居中国研究院总监严跃进对《证券日报》记者表示。

    融资卖资产补血

    虽然净利润和营收纷纷下滑，但光明地产并未停止补血。

    2018年8月份，光明地产审议通过《关于申请发行购房尾款资产支持证券（ABS）的议案》，同意公司采用ABS模式，设立“上银光明地产购房尾款资产支持专项计划”，并通过专项计划发行资产支持证券进行融资，发行不超过10亿元的资产支持证券。

    2019年1月份，光明地产通过申请发行冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS），发起设立不超过6亿元的资产支持专项计划。

    此外，2019年1月底，光明地产发行了2019年度第一期长期限含权中期票据（永续债），实际发行金额为6亿元。今年2月底，公司又发行了2019年度第二期中期票据，实际发行金额为8亿元。

    不仅如此，光明地产还出售了旗下子公司套现补血。

    今年3月份，光明地产分别召开董事会、监事会，审议通过了《关于授权全资子公司农工商房地产（集团）有限公司转让其全资子公司上海广林物业管理有限公司100%股权暨关联交易的议案》。3月13日，光明地产与上海梅林正广和股份有限公司签署股权转让合同，交易金额2.5亿元。

    如此算来，今年年初至今，加上融资及资产出售，光明地产至少已经获得数十亿元的融资，但与-87.34亿元经营活动产生的现金流量净额相比，公司的资金压力仍然不小。