中金湖北科投光谷REIT高效盘活存量资产 促进科技、产业、金融良性循环

    本报记者 田鹏

    2023年6月30日，武汉新城借由中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金湖北科投光谷REIT”）在上海证券交易所挂牌上市契机，正式开启基础设施“投—融—建—管—退”可持续投融资新篇章。

    近一年的时间里，中金湖北科投光谷REIT项目有效带动区域存量资产与新增投资良性循环，实现了资本与产业的有效联动。据该项目2023年年度报告显示，自成立以来，截至2023年末，该项目累计实现总收入6319.71万元，净利润964.14万元，经营活动产生的现金流量净额为4963.93万元，实现可供分配金额4285.55万元。

    作为项目原始权益人，湖北省科技投资集团有限公司（以下简称“湖北科投集团”）相关负责人近日在接受《证券日报》记者采访时表示，REITs平台的发展对湖北科投集团盘活存量资产，扩大融资渠道，有着重要的战略意义。湖北科投集团肩负着光谷基础设施建设的使命，为产业在光谷生根、在光谷发展提供保障，而这些资产如何产生现金流，如何让湖北科投集团的资产端变轻，REITs平台是重要的工具。

    项目持续稳定运营

    从项目筹划初期，中金湖北科投光谷REIT便被赋予“重任”。一方面，项目致力于为投资者带来长期投资价值，提振市场投资信心，与市场共享光谷未来发展红利；另一方面，该项目也是武汉新城“盘活存量资产、促进增量再投资”的金融创新实践，承担着助力武汉国家科创金融改革创新试验区建设责任。

    湖北科投集团相关负责人对《证券日报》记者表示：“湖北科投集团一直致力于对各类资产盘活路径的先行先试，早在2021年9月份就主动筛选、谋划REITs项目发行工作，旨在充分利用各种措施实现国有资产的盘活。”

    重任之下，光谷软件园和互联网+项目两处产业园区脱颖而出，成为中金湖北科投光谷REIT项目标的资产。前述两处产业园区合计建筑面积17.44万平方米，估值超15亿元。

    “项目标的资产所在光谷八大产业园之一——光谷光电子信息产业园内，该园区作为中国第一家国家光电子产业基地——武汉国家光电子产业基地的主体，是高新区八大园区中目前基础配套最完善、创新创业最活跃、产业集群最密集、经济规模最大的园区。”上述湖北科投集团相关负责人称，多年来，项目标的资产一直处于稳定的运营状态，租金与出租率保持较高的水平。

    中金湖北科投光谷REIT2023年年度报告显示，截至2023年12月31日，基础设施资产整体期末出租率为85.11%，2024年一季度末出租率已提升至86.95%；2023年期末平均租金单价为62.60元/平方米/月，租金收缴率为108.80%，2023年平均月末租金收缴率为100.53%。

    如果说优质的底层资产为项目初衷的实现打造了基础保障，那么后续来自原始权益人、基金管理人以及外部管理机构的持续精细管理则为项目稳定运营提供了有力支撑。

    正如上述湖北科投集团相关负责人所言，中金湖北科投光谷REIT项目拥有一支成熟的专业化的运营管理团队，其中，武汉光谷资产投资管理有限公司作为外部管理机构，一贯以轻资产模式，长期深耕光谷区域，拥有为多个行业和不同类别产业园区服务的经验，建立了专业化、标准化的资产运营模式，拥有较高的市场化水平。

    项目扩募未来可期

    从项目筹备、启动、获批、上市到后续稳健运营，历时近三年辛勤耕种、艰难探索，如今中金湖北科投光谷REIT交出了一份怎样的“成绩单”？

    从项目募集资金使用情况来看，据湖北科投集团相关负责人介绍，中金湖北科投光谷REIT作为全国第9单、湖北省第1单产业园区REITs产品，共募资15.75亿元，主要用于中国光谷·数字经济产业园和生物创新园二期两个项目，并均已在2023年内投放使用完毕。

    得益于充裕资金的加持，上述两个项目已开花结果。据悉，中国光谷·数字经济产业园（一期）已于日前发布社会实验室全球征集公告，全力打造以低空经济为基石、未来数字技术社会实验室为引擎、在岸创新中心为纽带的三螺旋式发展的核心驱动力，推动产学研深度融合，加速科技成果的转化和应用，不断推动光谷数字技术应用场景的系统性释放，为区域经济的转型升级和高质量发展注入新的动力。

    生物创新园二期方面，项目已于2023年底陆续交付投运。该项目是光谷生物城在光谷中心片区拓展新空间的延伸，将进一步着眼生命健康产业价值链高端，引进涵盖包括mRNA疫苗和药物、新型抗体药物、生命代谢组学、高端医学成像、AI病理筛查、手术机器人、生命科学工具等领域龙头企业。

    除了借助中金湖北科投光谷REIT带来的充裕资金，项目发行带来的后续积极影响同样不容忽视。

    湖北科投集团相关负责人对《证券日报》记者表示，通过此次发行，一方面使得在管项目出现在公众市场，对其公允价值和运营机制有了更加市场化的评判，有助于指导原始权益人其他项目的规划、设计和运营；另一方面，有效盘活了原始权益人的存量资产，引入金融活水可以加持原始权益人其他项目的投资。两者结合，能够更加精准地为原始权益人提供扩募资产的标的。

    同时，该负责人透露，现在湖北科投集团持有已运营资产类别包括产业园区、厂房、租赁住房、超算中心等，持续不断将其它优质资产扩募上市是下一阶段的重点工作方向。湖北科投目前正在对持有的资产进行整合，选取成熟优质的资产提前按照上市发行的要求和标准进行规范化和市场化运营，在条件成熟时将积极申请扩募工作。

（编辑 上官梦露）