解码中金普洛斯REIT底层资产近90%出租率：坚守“稳定性”目标

    本报记者 昌校宇

    “普洛斯全国的保税仓网络、过硬的高标准仓库质量以及雄厚的资本实力，有力地促进了公司的业务发展。”普洛斯广州保税物流园租户企业之一、某跨境电商供应链服务企业相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，公司主要为海外品牌进入中国、中国优品出海搭建数字营销“快车道”，通过向普洛斯“借力”，目前公司已为多家国际品牌提供全链路数字化供应链服务。

    上述企业相关负责人的事实陈述，侧面展示了一只公募REITs产品底层资产优中选优的筛选结果。在首批9只公募REITs中的首单沪市仓储物流类项目——中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金普洛斯REIT”）扩募工作启动一周年之际，《证券日报》记者奔赴广州市，调研中金普洛斯REIT底层资产的运营情况，而普洛斯广州保税物流园和普洛斯增城物流园正是两个入池资产。

    追求“稳定性”目标

    普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪对《证券日报》记者表示，继2023年6月份完成首次扩募新购入3项基础设施资产后，中金普洛斯REIT成为实现“首发+扩募”双首批的基础设施公募REITs之一。

    具体来看，在首次发行方面，中金普洛斯REIT首次发行实际募集金额58.35亿元，扣除原始权益人偿还外部债务、缴纳相关税费以及原始权益人及其关联方认购战略配售份额后，实际净回收资金金额42.05亿元。截至目前，普洛斯中国累计完成基础设施项目权益投资共计42.05亿元，已经完成首发净回收资金的全部投资。在扩募方面，自中金普洛斯REIT完成首次扩募后，持有的仓储物流园区数量由7个增至10个，所在区域覆盖京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，可租赁面积约116万平方米。

    谈及扩募意义，普洛斯相关负责人对《证券日报》记者表示：“一是不断增加资产管理规模，提升投资者回报。二是提升资产包类别、区域的分散度，有效分散风险。”

    目前，底层资产数量最多且分布区域较为分散已成中金普洛斯REIT的标志性特点之一，而10个园区的平均出租率依旧能维持在近90%左右，这与赵明琪数次提到的普洛斯所追求的“稳定性”目标直接相关。

    一方面，尽可能保持出租率和租金水平的稳定性。赵明琪介绍，首先，普洛斯的物流基础设施网络目前覆盖了国内70个城市，资产面积近5000万平方米，能支持很多大型客户在短期之内完成整个物流网络化建设和基地建设。其次，大型企业客户通常都会提前3年至5年与普洛斯分享新的发展规划以及基地建设的中期规划，而这些规划都需要基础设施来支持，普洛斯有实力为支持客户的下一步发展做好准备。最后，普洛斯愿意作为“陪伴型”伙伴来支持处于有潜力赛道的初创型企业成长，同时也致力于为广大客户运营创造价值，包括绿色低碳、降本增效等。因此双方不简单是甲、乙方的租赁关系，而是长期稳定的商业伙伴关系。

    这一点在记者调研走访时与普洛斯增城物流园租户之一，普冷国际（上海）有限公司（简称“普冷”）华南区总经理郑李辉的交流中也有所体现。郑李辉对《证券日报》记者表示：“我们是一家专注高品质食品物流的冷链企业，客户多为国际和国内的行业龙头，对冷库的要求极高，普洛斯增城物流园高质量仓储空间为我们在高标业务中锁定新增订单增加了重要砝码。同时，园区屋顶安装的光伏发电设施、绿色租赁合约，以及其他多种节能举措，在支持租户企业低碳运营外，也进一步匹配了越来越多客户的ESG要求。”

    另一方面，更重要的是追求资产运营的稳定性。赵明琪表示，中金普洛斯REIT的现金流来源于底层资产租赁产生的租金及物业管理服务费，保持资产运营的稳定性也是为投资者提供持续稳定回报的核心因素之一。作为中金普洛斯REIT的原始权益人和外部管理机构，普洛斯有义务做好客户主动管理，如密切关注企业客户在经济周期的发展过程中所在行业的发展状态与趋势。同时，普洛斯长期密切关注企业的运营表现、所在赛道的现状与发展趋势，如果市场表现是良性的，双方的合作相对来说也会持续更长时间。

    为投资者创造长期稳定回报

    基于高效稳健的运营，中金普洛斯REIT持续为投资者创造长期稳定的回报。中金普洛斯REIT基金经理陈茸茸对《证券日报》记者表示，截至今年9月份，中金普洛斯REIT合计完成了5次分红，累计金额达到了约5.8亿元。

    事实上，普洛斯同时也是普洛斯日本不动产投资信托基金（以下简称“GLPJ-REIT”）的发起人和管理者。自2012年12月份在东京证券交易所上市至今，GLPJ-REIT已成功完成11次扩募，实现了规模与市值的高速增长，如今成为日本最大的物流基础设施J-REITs之一。

    结合自身运营经验，赵明琪坦言：“未来在市场时机适宜的情况下，中金普洛斯REIT希望能够持续扩募，做大资产管理体量。同时，期待政策面给予产品创新支持。”