个人投资者持有份额翻倍！首份公募REIT年报披露：基础设施项目出租率88%

    3月15日晚间，博时蛇口产园REIT率先披露2021年年报。年报显示，自2021年6月7日至2021年12月31日期间，基金净利润达2685.45万元，经营活动产生的现金流量净额达7007.06万元。截至报告期末，基金总资产达25.90亿元。

    个人投资者持有份额翻倍

    值得注意的是，博时蛇口产园REIT在发行之初，个人投资者一“份”难求。随着REIT上市，个人投资者通过场内交易持有份额大幅提升，数量翻倍。截至2021年12月31日，基金持有人户数达18万，户均持有4958.38份。与发行时相比，机构投资者持有份额由7.96亿份减少至7.45亿份；个人投资者持有份额由6787.91万份升至1.55亿份，个人投资者份额占总份额比例升至17.22%。

    来源：博时蛇口产园REIT2021年年报

    此外，作为以获取稳定现金流为主要目的投资产品，公募REITs的分红率备受投资者关注。年报显示，博时蛇口产园REIT于2021年12月2日进行首次现金分红，收益分配基准日为2021年9月30日，每10份基金份额发放红利0.2740元人民币，分红金额为2465.91万元。

    整体运营状况稳定

    公募REITs的现金流收入主要取决于底层资产的运营情况，而作为公募REIT的管理人主要责任在于做好底层资产管理，以实现资产的不断增值。

    年报显示，报告期内，博时蛇口产园整体运营情况较为稳定。截至2021年12月31日，基础设施项目公司租户196家，实际出租面积82696.59平方米，年底时点出租率为88%。

    截至2021年12月31日，博时蛇口产园REIT累计实现营业收入7691.42万元，其中租金收入占88.75%，物业收入占11.25%；全年累计预算完成率95%；年末租金收缴率为99%。

    来源：博时蛇口产园REIT2021年年报

    管理人解释称，受上半年广深疫情及国家宏观政策调控影响，园区部分客户续租情况不及预期，且出现部分提前退租。但项目成本总体控制良好，全年实际成本支出1201.41万元，全年累计预算完成率91%，通过节约成本费用，同时考虑罚没押金收入及购买货币基金理财增加利息收入，基金层面实现的息税折旧及摊销前利（Ebitda）较现金流预测的完成率为101%。

    对于续租不及预期的情况，基金管理人表示，2021年四季度时已采取一系列管控措施，园区客户续租情况良好，到期客户全部成功续租。但受疫情影响，出现部分租户提前退租情况，在一定程度上导致基础设施项目出现重新招商空置期、重新出租免租期的损失，但较三季度情况有所好转。

    同时，针对部分租户提前退租及历史欠租情况，基金管理人已积极沟通、协调并督促外部运营机构加大招租力度，采取的措施包括但不限于：退租租客引入承租客户的，退回租户押金；退租客户未引入承租客户的，扣留租户押金；解除部分欠租金额较大租户的租赁合同，扣除押金并提起诉讼，争取在庭前和解收回欠缴租金及相关损失。

    打造精细化运营模式

    展望底层资产的未来发展，管理人在年报中指出，从区域规划来看，地区的规划与博时蛇口产园的产业发展方向和未来发展计划高度契合。交通方面，深圳市正在不断加大交通设施的投资力度。围绕该产业园，地铁12号线将会建成通车。但2022年仍处在施工阶段，短期对博时蛇口产园仍有部分不利影响，但长期看，有较大利好。

    对于产业园行业的未来发展，管理人表示，总体来看2022年国内经济以稳字当头、稳中求进作为主基调。产业园的行业发展已由增量转向存量盘活的战略转型期，粗放式的园区扩张时代已经过去，企业需要在现有存量的基础上进行盈利深挖，打造精细化的运营模式，促使园区业务产生持续性的利润贡献。